Vedení účetnictví Praha, Brno, Bratislava, Wien, Warszawa

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí (od 1. 1. 2014)
Daň z převodu nemovitostí (do 31.12.2013)

Zákonným opatřením Senátu ČR č. 340/2013 byl v podstatě zlikvidován souhrn daně darovací, daně dědické a daně z převodu nemovitostí, jinak také tzv. trojdaň. Daň dědická byla zrušena a také daň darovací a daň z převodu nemovitostí doznaly některých změn. Daň z převodu nemovitostí se tedy po rekognifikaci majetkových daní k 1. 1. 2014 nově označuje jako „daň z nabytí nemovitých věcí“.

Převod nemovitosti je definován jako “úplatný převod, nebo přechod k vlastnictví k nemovitosti z jedné osoby na druhou včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví”. 

Daňové přiznáni z vlastnictví, ať už bezpodílového nebo podílového, vyřizuje každý plátce daně sám. To platí i v případě, že se spoluvlastnictví vztahuje i na manžele. Jestliže ale dochází pouze k výměně nemovitosti mezi dvěma vlastníky, jsou tyto přesuny nemovitostí považovány za jeden převod. Při výměně nemovitostí však daň z převodu platí převodce i nabyvatel a to “společně a nerozdílně”. Pokud měněné nemovitostmi mají rozdílnou hodnotu, platí se pouze ta směna, u které je daň z nabytí nemovitých věcí vyšší.

Pro plátce daně je důležité, že se výše této daně nezměnila. Její sazba zůstala na 4 procentech počítaných ze základu daně. Samotný základ daně se však stanovuje jiným způsobem. Částka základu daně se upravuje na celé stokoruny a směrem k vyšší celé hodnotě.

Postup při stanovení velikosti daně z nabytí nemovitých věcí

Podle nové legislativní úpravy se základ daně stanovuje jako tzv. nabývací hodnota, od níž se odečte daňově uznatelný výdaj. Například cena za vypracování znaleckého posudku. Nabývací hodnota se určuje tak, že se porovnává částka domluvené kupní ceny nemovitosti a částka srovnávací daňové hodnoty. Která suma je vyšší, ta je stanovena jako nabývací hodnota.

Srovnávací daňová hodnota se získá buď:

a) jako 75% hodnoty ceny určené znaleckým posudkem

b) jako 75% tzv. směnné hodnoty. Ta se stanovuje tak, že se porovnávají ceny nemovitostí v dané lokalitě a zohlední se jejich účel, stáří, poloha, technické parametry, historická hodnota, bonita půda a další údaje, podle kterých správce daně stanoví směnnou hodnotu v souladu s vyhláškou MF č. 419/2013 Sb.

Při postupu dle bodu b) se znalecký posudek nepodává. Výše uvedenou novelizací Zákona o dani z převodu nemovitostí byl z něho vyřazen požadavek o nutnosti předkládat k daňovému přiznáni znalecký posudek při převodu rodinných domů, chalup, chat, garáží a dalších běžných staveb.

Pokud ale plátce daněn není spokojen s výši daně určené pomocí směnné hodnoty nemovitosti, může postupovat podle bodu a) a nechat si vypracovat znalecký posudek. Platí pak tu daň, která mu pro něj vyjde jako výhodnější. Peníze zaplacené za vypracování znaleckého posudku si může od základu daně odečíst jako daňové uznatelný výdaj.

Kdy se daň neplatí

V případě, že se srovnávací daňová hodnota stanovuje z ceny nemovitosti, dodává se k daňovému přiznání znalecký posudek vždy. Daňové přiznání se podává i tehdy, když vypočtená částka daně má nižší hodnotu než 100 Kč. V takovém případě se však daň neplatí.

Stejně jako dříve, je od placení daně z nabytí nemovitých věcí, osvobozeno pořízení první nemovitosti určené k bydlení je jedno jestli se jedná o dům nebo byt. Dle současného znění už ale není pro tento daňový pardon nutné, aby prodejce (převodce) nemovitosti podnikal ve stavebnictví nebo v realitách.

Kdo je plátce daně

Nadále platí, že poplatníkem daně, pokud se jedná o koupi nemovitosti, je prodávající (převodce). Nabyvatel je ručitelem daně. To znamená, že pokud správce daně neobdrží platbu od prodávajícího, vymáhá ji na nabyvateli. Pokud se však převodce a nabyvatel dohodnou jinak, může být plátcem daně i nabyvatel. V každém případě je však tuto skutečnost dobré kvalitně ošetřit v kupní smlouvě o prodeji nemovitosti.
Při nabytí nemovitosti jiným způsobem, například pomocí dražby, exekucí, ze soudního příkazu atd. je plátcem daně vždy nabyvatel nemovitosti.

Vypořádání daně

Daňové přiznání se podává na finančním úřadě územně příslušnému místu, kde se nachází nemovitost. Nikoliv tedy na FÚ příslušnému místě bydliště majitele nemovitosti.

Daňové přiznání podává ten, kdo bude platit daň. Na FÚ ho musí podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí. Ve stejný den musí být splacena i záloha k této dani. V případě, že záloha nestačí pokrýt výši celé daně, je doplatek daně splatný do 30ti dnů od doručení daňového výměru.

Texty znění Zákona o dani z nabytí  nemovitých věcí

Jak vyplnit formulář při přiznání daně z nemovitosti

Jak vyplnit formulář při přiznání daně z nemovitosti

Datum článku: 16. 07. 2014

První strana - postupné vyplnění daňového formuláře  ...modelová situace. Na první straně formuláře je to…

Více informací
Jak postupovat při koupi nemovitosti

Jak postupovat při koupi nemovitosti

Datum článku: 16. 07. 2014

Postup při koupi a prodeji nemovitosti, přiznání daně, modelová situace. Smlouva o převodu nemovitosti musí být…

Více informací
Daň z nabytí nemovitosti bude ležet od roku 2016 na bedrech kupujícího

Daň z nabytí nemovitosti bude ležet od roku 2016 na bedrech kupujícího

Datum článku: 06. 10. 2015

Chcete vlastní bydlení a zvažujete zakoupení nemovitosti? Pokud se k tomuto kroku odhodláte v roce 2016, pak buďte…

Více informací
Majitelé rybářských sádek a firemních bazénů zaplatí více na daních

Majitelé rybářských sádek a firemních bazénů zaplatí více na daních

Datum článku: 05. 01. 2016

Dokazujete prosperitu vaší firmy luxusním firemním bazénem nebo se vám při vašem podnikání mrskají v sádkách…

Více informací
Daň a nabytí nemovitých věcí v roce 2016

Daň a nabytí nemovitých věcí v roce 2016

Datum článku: 06. 01. 2016

Pokud se v nejbližších dnech a měsících chystáte kupovat nemovitost, pozor na platbu daně z nabytí nemovitých…

Více informací
Směrná hodnota důležitá u přiznání k dani z nemovitých věcí a rok 2016

Směrná hodnota důležitá u přiznání k dani z nemovitých věcí a rok 2016

Datum článku: 09. 05. 2016

Každý kdo se stane vlastníkem nemovité věci musí z této věci také zaplatit příslušnou daň, pokud jej zákon…

Více informací
Kupujete si bydlení tak myslete na daň z jeho nabytí

Kupujete si bydlení tak myslete na daň z jeho nabytí

Datum článku: 23. 06. 2016

Plníte si dlouho vysněné přání mít vlastní hnízdečko v podobě bytu či dokonce domku? Těšíte se až si odbudete…

Více informací
Daň z nabytí nemovitých věcí konkrétně a na co je potřeba upřít zrak

Daň z nabytí nemovitých věcí konkrétně a na co je potřeba upřít zrak

Datum článku: 15. 08. 2016

O tom, že přijde změna ohledně vypořádání daně z nabytí nemovitých věcí se naši čtenáři již dočetli.…

Více informací
Obce a kraje jsou od daně z nabytí nemovité věci vždy osvobozeny

Obce a kraje jsou od daně z nabytí nemovité věci vždy osvobozeny

Datum článku: 01. 11. 2016

Nová pravidla pro nabytí nemovité věci jsou od dnešního dne neúprosnou realitou. Zásadní změna nastává v osobě…

Více informací
Přiznání k dani z nemovitých věcí podejte do konce ledna 2017

Přiznání k dani z nemovitých věcí podejte do konce ledna 2017

Datum článku: 09. 01. 2017

Daňové povinnosti týkající se nabytí či naopak pozbytí nemovitosti je nutno splnit do úterý 31. ledna 2017. V…

Více informací