Jak je to s daňovým přiznáním SVJ jako právnické osoby?
V rámci své činnosti vystupuje společenství vlastníků jako oficiální zástupce všech členů tohoto společenství, tedy všech vlastníků bytových jednotek. Jeho hlavním posláním je hájit zájmy těchto vlastníků při nejrůznějších jednáních s úřady, orgány státní správy, dodavateli služeb či jinými třetími stranami. Díky tomuto právnímu postavení nemusí každý jednotlivý vlastník samostatně komunikovat například s dodavateli energií nebo s městským úřadem – tuto činnost za ně vykonává právě SVJ jako právnická osoba.
Daňové povinnosti SVJ
Z hlediska daňového práva má společenství vlastníků jednotek specifické postavení. Jako právnická osoba podléhá zákonu o daních z příjmů právnických osob, avšak s významnými odlišnostmi oproti běžným obchodním korporacím. Klíčové je především to, že hlavní činnost SVJ nespočívá v dosahování zisku, ale ve správě společného majetku.
SVJ jako právnická osoba nemá automaticky povinnost podávat daňové přiznání k dani z příjmů právnických osob za každé zdaňovací období. Tato povinnost vzniká pouze za určitých podmínek. Konkrétně platí, že pokud SVJ má ve zdaňovacím období výhradně příjmy, které:
nejsou předmětem daně z příjmů (například příspěvky vlastníků do fondu oprav), nebo
jsou od daně osvobozeny podle příslušných ustanovení zákona o daních z příjmů, nebo
podléhají srážkové dani podle zvláštní sazby daně (typicky úroky z bankovních účtů),
pak takové společenství vlastníků jednotek není povinno podávat daňové přiznání k dani z příjmů právnických osob za dané zdaňovací období.
Osvobození od oznamovací povinnosti
Velmi důležitým aspektem daňové úpravy týkající se společenství vlastníků je také skutečnost, že zákon nestanoví SVJ ani povinnost oznamovat finančnímu úřadu, že mu nevznikla daňová povinnost. Toto ustanovení významně usnadňuje administrativu spojenou se správou bytového domu, neboť většina SVJ má skutečně pouze příjmy, které buď nejsou předmětem daně, nebo jsou od daně osvobozeny, případně podléhají srážkové dani.
Konkrétně to znamená, že pokud společenství vlastníků jednotek nemá ve zdaňovacím období žádnou daňovou povinnost k dani z příjmů právnických osob, není povinno tuto skutečnost sdělovat správci daně prostřednictvím tzv. "nulového daňového přiznání" nebo jakéhokoli jiného oznámení. Tato výjimka představuje významné administrativní zjednodušení pro většinu společenství vlastníků, která vykonávají pouze svou základní činnost spočívající ve správě společných částí domu.
Změna situace a vznik daňové povinnosti
Je ovšem nezbytné zdůraznit, že osvobození od povinnosti podávat daňové přiznání není absolutní a trvalé. Pokud by došlo ke změně v charakteru příjmů společenství vlastníků jednotek, může nastat situace, kdy povinnost podávat daňové přiznání vznikne.
Jestliže společenství vlastníků začne přijímat příjmy, které jsou předmětem standardní daně z příjmů právnických osob (nikoliv předmětem srážkové daně), nebo zahájí činnost, která generuje takové příjmy, pak musí začít řádně plnit své daňové povinnosti, včetně podávání přiznání k dani z příjmů právnických osob. Typickým příkladem může být situace, kdy SVJ začne pronajímat společné prostory domu třetím osobám (například pronájem nebytových prostor v přízemí domu pro komerční účely) nebo poskytovat služby za úplatu subjektům mimo okruh vlastníků jednotek v domě.
V takovém případě je SVJ povinno postupovat podle obecných pravidel stanovených zákonem o daních z příjmů pro právnické osoby, včetně vedení odpovídající evidence, výpočtu daňového základu, uplatnění daňově uznatelných výdajů a podání daňového přiznání ve stanovené lhůtě.
Právní úprava posuzování příjmů a výdajů SVJ
Pro správné posouzení toho, které příjmy a výdaje se týkají společenství vlastníků jednotek a které případně patří jednotlivým vlastníkům, je klíčové Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým vlastnictvím. Toto nařízení detailně upravuje způsob rozúčtování nákladů na služby, určuje, co přesně patří do správy domu a pozemku, a vymezuje pravidla pro hospodaření společenství vlastníků.
Nařízení také stanovuje, které činnosti spadají do běžné správy domu a které jsou součástí mimořádné správy. Toto rozlišení má význam nejen pro určení kompetencí orgánů SVJ při rozhodování, ale také pro daňové posouzení příjmů a výdajů souvisejících s těmito činnostmi.
