Jak je to s osvobozením příjmu z prodeje nemovitosti a bydlením před prodejem?
Podle aktuálně platného ustanovení zákona o dani z příjmu fyzických osob existuje velmi důležitá možnost, jak získat osvobození od daňové povinnosti při prodeji nemovité věci, konkrétně rodinného domu včetně souvisejícího pozemku nebo bytové jednotky. Tato výjimka ze zdanění příjmů je podmíněna tím, že prodávající osoba, tedy poplatník daně z příjmů, musela v dané nemovitosti aktivně bydlet po dobu minimálně dvou let, a to bezprostředně před uskutečněním samotného prodeje. Tento časový test představuje zásadní kritérium, které musí být splněno pro úspěšné uplatnění nároku na osvobození od daně, přičemž právě pojem "bydlení bezprostředně před prodejem" vyvolává v praxi řadu interpretačních nejasností a otázek ohledně toho, co přesně se pod tímto pojmem rozumí a jaké konkrétní skutečnosti musí poplatník prokázat daňovým orgánám.
Co skutečně znamená pojmem "bydlení" pro účely daňového osvobození
Je naprosto nezbytné si uvědomit, že samotný pojem bydlení není totožný s formálním institutem trvalého pobytu či trvalého bydliště, které je evidováno na příslušném obecním úřadě nebo magistrátu. Pro účely splnění podmínky osvobození příjmu z prodeje nemovitosti není rozhodující, zda měl poplatník v dané nemovitosti oficiálně nahlášen trvalý pobyt v evidenci obyvatel, ale zda v ní fakticky a prokazatelně bydlel a užíval ji pro své skutečné obytné účely. Poplatník tedy může danou podmínku zcela legitimně splnit i v situaci, kdy v nemovitosti sice nemá formálně registrovaný trvalý pobyt, ale prokáže, že danou nemovitost minimálně po dobu těch požadovaných dvou let před prodejem fakticky k bydlení užíval. Takovéto prokazování může být realizováno prostřednictvím různých důkazních prostředků, například tím, že poplatník prokáže, že na adresu této nemovitosti měl zřízenou doručovací adresu pro účely korespondenční komunikace, že v nemovitosti aktivně využíval a pravidelně hradil poplatky za dodávky energií, spotřebu elektrické energie, plynu, vody a dalších médií, případně že jeho faktické užívání nemovitosti k bydlení mohou spolehlivě dosvědčit sousedé nebo jiné osoby, které měly možnost tuto skutečnost pozorovat a jsou ochotny poskytnout svědeckou výpověď.
Možnost osvobození při vlastnictví více nemovitostí určených k bydlení
Zákon o dani z příjmů nepředpokládá, že by poplatník musel mít pouze jedno jediné bydliště, a proto připouští situaci, kdy příjem z prodeje konkrétní nemovitosti může být od daně osvobozen i tehdy, pokud daný poplatník disponuje více stálými bydlišti, tedy vlastní více bytů či rodinných domů, které pravidelně a opakovaně užíval pro své obytné potřeby. V takových případech je vždy zcela zásadní a klíčové, aby poplatník byl schopen dostatečným způsobem prokázat uvedené užívání právě té nemovitosti, kterou následně prodává a u které uplatňuje nárok na osvobození od daně. Prokazování může být realizováno prostřednictvím široké škály důkazních prostředků, mezi něž patří například výpovědi svědků, kteří mohou potvrdit pravidelnou přítomnost poplatníka v nemovitosti, fotografie dokumentující užívání nemovitosti v průběhu času, účty za energie a jiné služby spojené s provozem domácnosti, které prokazují kontinuální spotřebu a platby, případně další dokumenty či listiny, které objektivně dokládají faktické bydlení v dané nemovitosti v relevantním období před prodejem.
Problematická situace při pronájmu nemovitosti před jejím prodejem
Mnohem složitější a potenciálně problematickou se může ukázat situace týkající se splnění podmínky faktického užívání nemovitosti prodávajícím v onom kritickém dvouletém období bezprostředně před samotným uskutečněním prodeje. Zásadní komplikace s nárokem na osvobození od daně z příjmů může nastat v situaci, kdy prodávající v období ještě před realizací prodeje nemovitost poskytuje k užívání třetím osobám formou nájemního vztahu, tedy nemovitost pronajímá, sám se z ní vystěhuje a nevyužívá ji pro vlastní potřebu k bydlení, a současně zároveň také nepodniká žádné věcně doložitelné kroky, které by jednoznačně směřovaly k přípravě zamýšleného prodeje dané nemovitosti. V takovémto uvedeném případě, kdy je jasně patrné, že poplatník nemovitost fakticky neobývá, ale pouze z ní pobírá příjmy z nájemného, nárok na osvobození příjmu z jejího následného prodeje bohužel nebude mít, protože není splněna základní podmínka vlastního užívání nemovitosti k bydlení v požadovaném období.
Výjimka při rekonstrukci nemovitosti před prodejem
Na druhou stranu však existuje významná výjimka z výše uvedeného pravidla, která chrání poplatníky v oprávněných případech přípravy nemovitosti k prodeji. Pokud se totiž poplatník rozhodne několik měsíců před plánovaným prodejem nemovitost komplexně zrekonstruovat nebo provést její významnější stavební úpravy právě z důvodu a s cílem zamýšleného budoucího prodeje, přičemž cílem rekonstrukce je zvýšení prodejní hodnoty nebo uvedení nemovitosti do stavu vhodného pro prodej, a během doby trvání této rekonstrukce již z objektivních důvodů není schopen nebo nemůže v objektu fakticky bydlet kvůli probíhajícím stavebním pracím, pak bude podmínka pro osvobození příjmu z prodeje z titulu předchozího užívání nemovitosti k bydlení i přesto považována za splněnou. V takovémto případě je zásadní, aby poplatník byl schopen prokázat, že rekonstrukce skutečně probíhala, že byla časově vymezena a že sloužila k přípravě nemovitosti k prodeji, což lze doložit například stavebním povolením, smlouvami s dodavateli stavebních prací, fakturami za provedené práce a materiál, fotografickou dokumentací průběhu rekonstrukce a podobnými důkazními prostředky.
Vztah mezi délkou nájmu a vlastnictví nemovitosti
Velmi zajímavou a v praxi poměrně často se vyskytující situací je také případ, kdy časový test pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti z důvodu bydlení v ní po dobu alespoň dvou let před prodejem může splnit i takový poplatník, který si uvedenou nemovitost po větší část relevantního období před prodejem pronajímal od jejího vlastníka a v ní jako nájemce fakticky bydlel, přičemž vlastnické právo k danému objektu získal teprve relativně krátce před tím, například pouze půl roku před tím, než se rozhodl tuto nemovitost následně prodat dalšímu zájemci. V takovéto specifické situaci není vůbec rozhodující ani relevantní skutečná délka vlastnictví dané nemovitosti prodávajícím, ale zcela klíčová a pro posouzení nároku na osvobození rozhodující je v daném případě celková délka faktického obývání a užívání nemovitosti k bydlení, tedy doba, po kterou v ní poplatník skutečně bydlel, a to bez ohledu na to, zda v ní bydlel jako vlastník nebo jako nájemce.
Odlišné podmínky osvobození při dědictví a jiných případech nabytí
Naprosto odlišná situace však nastává v případech, kdy je splnění určité minimální délky vlastnictví nemovitosti před jejím prodejem naopak zcela zásadní a rozhodující pro vznik nároku na osvobození příjmu z prodeje této nemovitosti. V daném případě se konkrétně jedná o příjem z prodeje takové nemovitosti, kterou prodávající nenabyl koupí ani vlastní výstavbou, ale kterou nabyl dědictvím po svých příbuzných na základě dědického řízení. V těchto specifických případech zákon o dani z příjmů nestanoví podmínku předchozího bydlení, ale vyžaduje splnění jiných podmínek, typicky určité minimální doby vlastnictví nebo splnění podmínek týkajících se využití výnosu z prodeje, přičemž právní úprava těchto situací je odlišná od základního případu osvobození založeného na předchoz
