Jak uvést příjmy z pronájmu v daňovém přiznání v roce 2025

Fyzické osoby, které nemají status osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ), mají možnost výběru mezi klasickou listinnou formou daňového přiznání, která představuje standardní čtyřstránkový dokument dostupný na finančních úřadech či ke stažení na webových stránkách Finanční správy, nebo mohou zvolit modernější elektronickou cestu podání prostřednictvím datové schránky či portálu Moje daně. Tato volba je plně na jejich uvážení a obě varianty jsou z pohledu daňové správy rovnocenné.

OSVČ musí podávat přiznání jedině elektronicky bez ohledu na to o jaké příjmy jde

Naproti tomu situace je odlišná pro osoby samostatně výdělečně činné, které vedle svých podnikatelských aktivit realizují také příjmy z pronájmu. Pro tyto podnikatele platí jednoznačná legislativní povinnost podat daňové přiznání výhradně elektronickou formou. Tato povinnost vyplývá z postupného rozšiřování elektronizace státní správy a jejím cílem je zefektivnění komunikace mezi podnikateli a daňovou správou. OSVČ tedy nemají možnost volby a musí využít elektronické podání, ať už prostřednictvím datové schránky, kterou ze zákona musí mít zřízenou, nebo pomocí elektronického portálu daňové správy s využitím elektronického podpisu.

Postup vyplnění příjmů z pronájmu v daňovém přiznání

Nyní se dostáváme k samotnému technickému postupu, jak správně uvést příjmy z pronájmu v daňovém přiznání. Pro tyto účely slouží v daňovém přiznání speciální příloha číslo 2, která je určena právě pro výpočet dílčího základu daně z příjmů z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Tato příloha musí být pečlivě vyplněna a přiložena k hlavnímu formuláři daňového přiznání.

Postup je následující: nejprve je nutné vyplnit veškeré údaje v příloze číslo 2, kde poplatník detailně rozepíše své příjmy z pronájmu a související výdaje. Po vypočtení dílčího základu daně v této příloze se výsledná částka následně přenáší do hlavního formuláře daňového přiznání, konkrétně do řádku 39, který je specificky určen pro příjmy z nájmu. Tato hodnota bude později součástí celkového základu daně, ze kterého se vypočítá výsledná daňová povinnost.

Výpočet dílčího základu daně z příjmů z pronájmu

Klíčovým krokem celého procesu je správný výpočet dílčího základu daně z příjmů z pronájmu. Tento výpočet se realizuje v již zmíněné příloze číslo 2 daňového přiznání a jeho princip je poměrně jednoduchý: od celkové roční sumy příjmů, které poplatník obdržel za pronájem své nemovitosti nebo nemovitostí v roce 2024, se odečtou výdaje, které s tímto pronájmem souvisejí.

V tomto bodě má poplatník dvě možnosti, jak stanovit výši výdajů, které může od příjmů odečíst. První možností je uplatnění skutečných výdajů, které poplatník během roku 2024 vynaložil v souvislosti s pronajímanou nemovitostí. Druhá možnost představuje využití tzv. paušálních výdajů, které jsou stanoveny jako procentní podíl z dosažených příjmů.

Uplatnění skutečných výdajů

Pokud se poplatník rozhodne pro uplatnění skutečných výdajů, může od svých příjmů z pronájmu odečíst veškeré prokazatelně vynaložené náklady, které přímo souvisejí s pronajímanou nemovitostí. Do těchto výdajů lze zahrnout například:

• náklady na opravy a údržbu nemovitosti
• daň z nemovitých věcí
• pojištění nemovitosti
• odpisy dlouhodobého majetku (nemovitosti)
• náklady na energie, pokud jsou hrazeny pronajímatelem
• správní poplatky související s pronájmem
• poplatky za realitní či správcovské služby
• úroky z hypotečního úvěru, pokud byl použit na pořízení pronajímané nemovitosti

Uplatnění skutečných výdajů může být finančně výhodnější zejména v případech, kdy pronajímatel investoval do nemovitosti významné částky, provádí rozsáhlé opravy nebo může uplatnit odpisy nemovitosti. Zásadní nevýhodou tohoto přístupu je však administrativní náročnost, neboť poplatník musí pečlivě evidovat veškeré výdaje, uchovávat všechny účetní doklady a být schopen v případě daňové kontroly prokázat, že tyto výdaje skutečně vynaložil a že přímo souvisejí s pronajímanou nemovitostí.

Uplatnění paušálních výdajů

Alternativním a administrativně mnohem jednodušším způsobem je uplatnění paušálních výdajů. V případě příjmů z pronájmu činí tento paušál 30 % z celkových příjmů z nájmu. To znamená, že poplatník jednoduše vypočítá 30 % ze svých hrubých příjmů z pronájmu a tuto částku odečte jako uznatelné výdaje, aniž by musel cokoliv dokládat či evidovat.

Hlavní výhodou paušálních výdajů je především jejich jednoduchost a minimální administrativní náročnost. Poplatník nemusí shromažďovat účetní doklady, vést evidenci výdajů ani se obávat prokazování oprávněnosti výdajů při případné daňové kontrole. Stačí pouze správně vypočítat 30 % z dosažených příjmů a tuto částku uvést jako výdaje v příloze číslo 2.

Nevýhodou paušálních výdajů může být jejich omezená výše, která činí pouze 30 % z příjmů, což je nejnižší procentní sazba ze všech druhů paušálních výdajů v daňovém systému ČR. Pokud tedy poplatník vynaložil na pronajímanou nemovitost výdaje převyšující tuto hranici, může být pro něj finančně výhodnější uplatnit skutečné výdaje.

Zahrnutí dílčího základu daně do celkového daňového přiznání

Po stanovení dílčího základu daně z příjmů z pronájmu přenesením hodnoty z přílohy číslo 2 do řádku 39 hlavního formuláře daňového přiznání následuje proces zahrnutí této částky do celkového základu daně poplatníka. V daňovém přiznání se sčítají všechny dílčí základy daně z různých druhů příjmů, které poplatník během roku 2024 realizoval, například:

• příjmy ze závislé činnosti (zaměstnání) podle § 6
• příjmy ze samostatné činnosti (podnikání) podle § 7
• příjmy z kapitálového majetku podle § 8
• příjmy z nájmu podle § 9
• ostatní příjmy podle § 10

Součet všech těchto dílčích základů daně tvoří celkový základ daně, od kterého může poplatník následně odečíst nezdanitelné části základu daně a odčitatelné položky, jako jsou například:

• úroky z hypotečního úvěru na vlastní bydlení
• příspěvky na penzijní připojištění či doplňkové penzijní spoření
• pojistné na soukromé životní pojištění
• dary na veřejně prospěšné účely

Výpočet konečné daňové povinnosti

Po odečtení všech odpočtů od celkového základu daně získává poplatník tzv. upravený základ daně, který se zaokrouhluje na celé stokoruny dolů. Z této částky se následně vypočítává samotná daň z příjmů. Pro rok 2024 (daňové přiznání podávané v roce 2025) platí dvě sazby daně z příjmů fyzických osob:

1. Základní sazba 15 % se uplatňuje na část základu daně nepřesahující částku 1 582 812 Kč. 2. Zvýšená sazba 23 % se uplatňuje na část základu daně přesahující částku 1 582 812 Kč.

Po vypočtení základní daňové povinnosti může poplatník uplatnit ještě slevy na dani, které snižují již vypočtenou daň. Mezi nejběžnější slevy patří:

• základní sleva na poplatníka ve výši 30 840 Kč ročně
• sleva na manžela/manželku s nízkými nebo žádnými příjmy
• základní a rozšířená sleva na invaliditu
• sleva na držitele průkazu ZTP/P
• sleva na studenta
• sleva za umístění dítěte v předškolním zařízení
• daňové zvýhodnění na vyživované děti

Výsledkem tohoto procesu je konečná daňová povinnost poplatníka, která může být buď kladná (poplatník musí doplatit daň), nulová, nebo může vzniknout daňový přeplatek (vrácení daně).