V jakých situacích musí být podáno přiznání k dani z nemovitosti v roce 2026?
Každá osoba, která se v průběhu kalendářního roku 2025 stala novým vlastníkem jakéhokoli typu nemovité věci, ať už se jedná o rodinný dům, bytovou jednotku v panelové nebo cihlové zástavbě, rekreační chalupu, chatu nebo jakýkoliv druh pozemku, má ze zákona stanovenou nepřekročitelnou povinnost podat v roce 2026 řádné a úplné přiznání k dani z nemovitých věcí. Tato zákonná povinnost se vztahuje bez výjimky na všechny fyzické i právnické osoby, které během roku 2025 nabyly vlastnické právo k nemovitosti, a to bez ohledu na způsob nabytí, tedy ať už se nemovitost stala jejich majetkem prostřednictvím kupní smlouvy, darovací smlouvy, dědického řízení, nebo jakýmkoliv jiným právním způsobem vedoucím k převodu vlastnického práva zapsaného v katastru nemovitostí.
Konkrétní termín pro podání přiznání
Přiznání k dani z nemovitých věcí musí být podle platné legislativy podáno nejpozději do 2. února 2026, přičemž tento termín představuje finální datum, kdy může poplatník splnit svou zákonnou povinnost bez jakýchkoliv negativních následků a sankcí ze strany správce daně. Tato lhůta je závazná a její nedodržení automaticky vyvolává vznik sankčních mechanismů, které jsou zákonem o správě daní a poplatků jasně definovány a jejichž aplikace je pro finanční úřady povinná, pokud poplatník nesplní svou oznamovací povinnost v řádném termínu a bez důvodů hodných zvláštního zřetele, které by mohly vést k prominutí sankce.
Situace při nabytí nemovitosti v roce 2025
První a nejčastější situací, kdy vzniká povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí, je okamžik, kdy se poplatník v průběhu celého kalendářního roku 2025 stal vlastníkem nebo spoluvlastníkem jakékoliv nemovité věci na území České republiky. Tato povinnost vzniká zcela automaticky ze zákona v okamžiku, kdy dojde k právnímu převodu vlastnického práva, který je zpravidla završen zápisem změny vlastníka do katastru nemovitostí vedeného příslušným katastrálním úřadem. Jedná se o situaci, kdy poplatník do daného okamžiku nebyl vlastníkem žádné nemovitosti na území České republiky, nebo vlastnil nemovitosti pouze v jiném kraji, a nyní se poprvé stává vlastníkem nemovitosti ve správním obvodu konkrétního finančního úřadu, který bude následně příslušný k vyměření a správě jeho daně z nemovitých věcí pro dané katastrální území.
Změna výměry nemovitosti
Další významnou situací vyžadující podání nového přiznání k dani z nemovitých věcí je případ, kdy v průběhu roku 2025 došlo ke změně výměry nemovitosti, kterou poplatník již vlastnil a ke které již v minulosti podal přiznání k dani. Tato změna výměry může nastat z celé řady důvodů, přičemž nejčastějším případem bývá provedení úředně nařízené nebo dobrovolně iniciované revize katastru nemovitostí, při které dochází k novému zaměření pozemků moderními geodetickými metodami a následně k upřesnění jejich skutečné rozlohy. V důsledku takové revize může dojít jak ke zvýšení, tak ke snížení celkové výměry pozemku oproti dosavadnímu stavu evidovanému v katastru nemovitostí, a protože výměra pozemku je jedním ze základních parametrů pro výpočet daně z nemovitých věcí, představuje její změna podstatnou okolnost, která má přímý vliv na výši daňové povinnosti, a proto je nutné tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu prostřednictvím nového přiznání.
Změna druhu pozemku
Povinnost podat nové přiznání k dani z nemovitých věcí vzniká rovněž v situaci, kdy v roce 2025 došlo ke změně druhu pozemku, který je ve vlastnictví poplatníka. Změna druhu pozemku je zásadní okolností ovlivňující výši daně, protože zákon o dani z nemovitých věcí stanoví odlišné sazby daně pro jednotlivé druhy pozemků, přičemž například orná půda, vinice, chmelnice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří nebo stavební pozemky podléhají zcela rozdílnému daňovému režimu. Ke změně druhu pozemku může dojít například v důsledku změny v druhu zemědělské půdy zaznamenané v evidenci katastru nemovitostí, dále při vyjmutí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu a jejím převedení na stavební pozemek v souvislosti s vydáním územního rozhodnutí nebo kolaudačního souhlasu, nebo naopak při zařazení dříve využívaného pozemku zpět mezi zemědělskou půdu po odstranění staveb a rekultivaci.
Změna v užívání stavby
Velmi podstatnou okolností, která zakládá povinnost podat nové přiznání k dani z nemovitých věcí, je také změna ve způsobu užívání stavby nebo její části, která nastala během roku 2025. Způsob užívání stavby má totiž zásadní vliv na výši daně, protože zákon rozlišuje mezi obytnými budovami, které mají nižší daňovou sazbu, a stavbami pro podnikatelskou činnost, průmyslovou výrobu, skladování nebo komerční využití, které podléhají výrazně vyšším sazbám daně. Ke změně v užívání může dojít například tehdy, když majitel přemění část svého rodinného domu, která byla dosud užívána výhradně k bydlení rodiny, na prostory sloužící k provozování živnosti, obchodu, ordinace, kanceláře nebo jiné výdělečné činnosti, což znamená, že daná část stavby by již neměla být zdaňována sazbou pro obytné budovy, ale vyšší sazbou odpovídající jejímu skutečnému komerčnímu využití pro dosahování příjmů.
Nástavby a přístavby
Povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí vzniká také v případě, že poplatník v průběhu roku 2025 provedl nástavbu nebo přístavbu ke stávající stavbě, kterou vlastní. Nástavbou se rozumí zvýšení stávající stavby, typicky přidání dalšího podlaží na existující budovu, zatímco přístavbou je rozšíření půdorysné plochy stavby, tedy připojení nové části ke stávajícímu objektu. Obě tyto stavební úpravy vedou ke zvýšení celkové zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru stavby, což jsou základní parametry pro výpočet daně z nemovitých věcí u staveb, a proto představují podstatnou změnu, která musí být oznámena správci daně. Je přitom nutné podat nové přiznání bez ohledu na to, zda byla nástavba nebo přístavba již dokončena a zkolaudována, nebo zda se ještě nachází ve fázi rozestavěnosti, protože i rozestavěné stavby mohou podléhat dani z nemovitých věcí, pokud jsou již způsobilé k užívání pro daný účel.
Částečná likvidace stavby
Mezi situace vyžadující podání nového přiznání patří i částečná likvidace stavby, ke které došlo v roce 2025. Částečnou likvidací se rozumí odstranění části stavby, aniž by došlo k demolici celého objektu, přičemž tato úprava vede ke snížení celkové zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru stavby. K částečné likvidaci může dojít například při odstranění přístavby, která již není využívána, při zbourání jednoho křídla budovy, při odstranění jednoho podlaží, nebo při jiných stavebních úpravách, které vedou k trvalému zmenšení rozměrů stavby. Protože výše daně z nemovitých věcí je přímo úměrná velikosti stavby, představuje její zmenšení podstatnou okolnost, která má vliv na daňovou povinnost, přičemž tato změna typicky vede ke snížení daně, což je pro poplatníka výhodné, ale i přesto je povinen tuto skutečnost správci daně oznámit prostřednictvím podání nového přiznání.
Prodej nebo darování části nemovitosti
Specifickou situací, kdy je nutné podat nové přiznání k dani z nemovitých věcí, je případ, kdy poplatník v roce 2025 daroval nebo prodal pouze část nemovitosti, kterou vlastnil, přičemž zároveň stále zůstává vlastníkem alespoň nějaké jiné nemovitosti nacházející se ve stejném kraji. V této situaci sice poplatník zcela nepozbyl postavení vlastníka nemovitostí ve správním obvodu daného finančního úřadu, ale došlo ke změně rozsahu jeho vlastnictví, protože určitou nemovitost nebo její část převedl na jinou osobu. Tato změna musí být zohledněna v daňové evidenci, protože poplatník již nebude platit daň z nemovitosti, kterou převedl na nového vlastníka, který naopak sám bude povinen podat přiznání jako nový nabyvatel, zatímco původní vlastník musí oznámit, že došlo ke změně v jeho majetkovém portfoliu, aby finanční úřad mohl správně určit, za které nemovitosti je poplatník nadále daňově odpovědný.
Sankce za nesplnění povinnosti
V případě, že poplatník má zákonem stanovenou povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí ve lhůtě do 2. února 2026 a tuto svou povinnost nesplní, ať už z důvodu nepozornosti, nevědomosti, nebo záměrného jednání, hrozí mu uvalení finančních sankcí ze strany příslušného finančního úřadu, které jsou zákonem o správě daní a poplatků jasně definovány a jejichž výše může dosáhnout velmi významných částek. Konkrétně se jedná o pokutu ve výši 0,05 % z vyměřené daně za každý jednotlivý den prodlení, což znamená, že čím delší je prodlení a čím vyšší je daň z nemovitostí, kterou má poplatník platit, tým vyšší bude celková suma pokuty, kterou mu finanční úřad vyměří. Kromě této pokuty vzniká poplatníkovi také povinnost uhradit penále, což je úrok z prodlení, který se rovněž počítá za každý den prodlení od okamžiku, kdy uplynula zákonná lhůta pro podání přiznání, až do dne, kdy bude přiznání skutečně podáno nebo kdy finanční úřad daň vyměří z moci úřední na základě jemu dostupných informací.
Maximální výše pokuty
Zákon o správě daní a poplatků stanoví maximální výši pokuty, kterou může finanční úřad poplatníkovi uložit za nesplnění povinnosti podat přiznání k dani z nemovitých věcí ve stanoveném termínu, a tato maximální částka činí 300 000 korun českých. Tato horní hranice sankce představuje významné omezení, které chrání poplatníky před nepřiměřeně vysokými pokutami, které by při aplikaci základního vzorce 0,05 % za každý den prodlení mohly u velmi vysokých daňových povinností a velmi dlouhých prodlení dosáhnout teoreticky i vyšších částek. Nicméně i samotná maximální částka 300 000 korun představuje velmi citelnou finanční sankci, která by měla motivovat všechny poplatníky k tomu, aby své zákonné povinnosti plnili včas a řádně, protože tato částka může pro mnoho domácností nebo menších podnikatelů představovat značnou finanční zátěž, která by mohla ohrozit jejich ekonomickou stabilitu.
Prodloužení lhůty v roce 2026
Poplatníci mají v roce 2026 oproti běžným letům určitou výhodu spočívající v tom, že základní lhůta pro podání přiznání k dani z nemovitých věcí je automaticky prodloužena o několik dní z důvodu nepříznivého rozložení kalendářních dnů. Standardní zákonná lhůta pro podání tohoto přiznání je do 31. ledna kalendářního roku následujícího po roce, ve kterém došlo k nabytí nemovitosti nebo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně. V roce 2026 však poslední lednový den, tedy 31. leden, připadá na sobotu, což je den pracovního klidu, a podle obecných pravidel správního řádu a zákona o správě daní a poplatků se v takovém případě konec lhůty automaticky posunuje na nejbližší následující pracovní den, kterým je v tomto případě pondělí 2. února 2026, a právě tento den se tedy stává finálním termínem pro podání přiznání bez jakýchkoliv sankcí.
Bezsankční lhůta pro opozdilce
Kromě této automatické právní úpravy prodlužující základní lhůtu do 2. února 2026 existuje ještě další establishment, který dále rozšiřuje časový prostor pro poplatníky, aby mohli své přiznání podat bez negativních důsledků. Finanční správa totiž každoročně aplikuje takzvanou bezsankční lhůtu, což je období bezprostředně navazující na zákonnou lhůtu pro podání přiznání, během kterého jsou přiznání podaná po uplynutí řádného termínu stále akceptována bez uložení jakýchkoliv pokut nebo penále. Tato bezsankční lhůta je stanovena v délce pěti pracovních dnů následujících po skončení základní zákonné lhůty, což znamená, že opozdilci, kteří nestihli podat přiznání do 2. února 2026, mají ještě další možnost napravit své zmeškání bez postihu. Tato tolerance je projevem snahy finančních úřadů o přiměřenost při vymáhání daňových povinností a zohlednění běžných lidských nedostatků, jako je zapomínání nebo časová tíseň.
Začátek nabíhání sankcí
Pokud poplatník nevyužije ani základní zákonnou lhůtu do 2. února 2026, ani navazující bezsankční období v délce pěti pracovních dnů, začínají mu od prvního dne po uplynutí této celkové ochranné lhůty nabíhat sankce v podobě pokuty a penále podle již zmíněných pravidel. Konkrétně to znamená, že první den, od kterého se počítají sankce za pozdní podání přiznání k dani z nemovitých věcí, je v roce 2026 až 10. února (poznámka: pravděpodobně autor myslel 10. února, nikoli 10. ledna, jak je uvedeno v původním textu, protože 2. února + 5 pracovních dnů vede přibližně k 9. nebo 10. únoru). Od tohoto data pak za každý další den prodlení s podáním přiznání narůstá poplatníkovi dluh vůči státu v podobě pokuty vypočítávané procentní sazbou z výše daně, kterou bude povinen zaplatit, plus penále jako úrok z prodlení. Čím déle tedy poplatník s podáním přiznání otálí, tím vyšší celkovou částku bude nakonec muset uhradit, což představuje silnou ekonomickou motivaci k co nejrychlejšímu nápravě situace a podání byť i opožděného přiznání.
