Změny v osvobození od DPH od července 2025
Daňový systém České republiky prochází v roce 2025 významnou transformací, přičemž oblast daně z přidané hodnoty (DPH) zaznamenává několik podstatných úprav. Tyto legislativní změny, jejichž účinnost nastává od 1. července 2025, významně ovlivní zejména dvě klíčové oblasti – osvobození od daně při vývozu zboží s vracením daně cestujícím ze třetích zemí a uplatnění DPH při převodu nemovitých věcí.
Osvobození od DPH při převodu nemovitostí
Zásadní změnou, která vstoupí v platnost již počátkem druhého pololetí roku 2025, je zkrácení časového intervalu pro osvobození od DPH při dodání dokončené nemovité věci. Zatímco dosavadní právní úprava stanovovala pětiletou lhůtu od kolaudace či jiného schválení užívání stavby, nová legislativa tuto dobu významně redukuje na pouhých 23 měsíců. Tato úprava představuje výrazné zkrácení časového horizontu, které může mít dalekosáhlé dopady na realitní trh i daňové plánování subjektů působících v oblasti nemovitostí.
Od 1. července 2025 bude tedy standardně osvobozeno od DPH dodání jakékoliv dokončené nemovité věci – ať už se jedná o byty, rodinné domy, či pozemky. Z tohoto osvobození existuje pouze jediná výjimka, která se vztahuje na první dodání nemovitosti. Toto první dodání zůstává předmětem zdanění, pokud k němu dojde v období do 23 měsíců po kolaudaci nebo jiném zákonem stanoveném schválení užívání stavby. Po uplynutí této lhůty již bude i první dodání nemovitosti osvobozeno od DPH.
V případě rozsáhlých rekonstrukcí či podstatných změn staveb se uplatňuje stejný princip – osvobození nastává po 23 měsících od dokončení těchto úprav. Tento mechanismus představuje výraznou změnu oproti předchozímu pětiletému období, což může zásadně ovlivnit strategická rozhodnutí developerů, investorů i jednotlivých vlastníků nemovitostí.
Osvobození od DPH při vývozu zboží a vracení daně cestujícím
Druhou významnou oblastí, kterou tyto legislativní změny od 1. července 2025 zasáhnou, je systém osvobození od DPH při vývozu zboží a související mechanismus vracení daně cestujícím ze třetích zemí. Tato úprava zavádí nové povinnosti pro prodávající subjekty a zároveň upřesňuje procedurální náležitosti pro zahraniční návštěvníky žádající o vrácení DPH.
Prodávající subjekty budou mít nově povinnost na vyžádání cestujícího vystavit zahraniční fyzické osobě speciální doklad o prodeji zboží, a to ve dvou naprosto identických vyhotoveních. Tyto doklady se budou lišit pouze v označení – první exemplář musí obsahovat jasně viditelný údaj "VAT REFUND", zatímco druhý bude označen jako "COPY". Tato formální úprava má zajistit jednoznačnou identifikaci dokladů pro celní orgány a zjednodušit administrativní proces vracení daně.
Vystavený doklad musí obsahovat veškeré zákonem požadované náležitosti, mezi něž patří zejména detailní popis zakoupeného zboží, přesné datum uskutečnění prodeje, výše daně a aplikovaná daňová sazba, identifikační údaje prodávajícího i kupujícího a další relevantní informace stanovené daňovými předpisy. Kompletnost a správnost těchto údajů je zásadní podmínkou pro úspěšné uplatnění nároku na vrácení DPH.
Procedura vracení DPH zahraničním cestujícím
Proces vracení DPH zahraničním cestujícím byl rovněž upřesněn a standardizován. Cestující ze třetích zemí, který má zájem o vrácení zaplacené daně, musí předložit pracovníkům Celního úřadu Praha Ruzyně několik klíčových dokumentů. Jedná se především o vystavený doklad o nákupu zboží se všemi požadovanými náležitostmi, dále svůj cestovní doklad prokazující status osoby ze třetí země a také letenku či jiný doklad potvrzující výstup z celního území Evropské unie.
Celní úřad následně důkladně prověří splnění všech zákonných podmínek pro vrácení daně. Mezi tyto podmínky patří zejména požadavek, aby zakoupené zboží nemělo obchodní charakter (tedy nebylo určeno k dalšímu prodeji či podnikatelské činnosti), dále musí celková cena zakoupeného zboží přesáhnout stanovenou hranici 2 000 Kč včetně DPH, a veškeré zboží, na které je nárokováno vrácení daně, musí být zakoupeno v jeden kalendářní den u jednoho obchodníka.
Pokud cestující splní všechny tyto podmínky, celní orgán potvrdí předložené doklady a opatří je úředním razítkem s uvedením přesného data výstupu zboží z celního území. Toto potvrzení je klíčovým dokumentem, který cestujícímu umožňuje následně uplatnit nárok na vrácení zaplacené DPH u prodejce nebo specializované společnosti zabývající se refundací daně.
Praktické dopady zkrácení lhůty pro osvobození nemovitostí
Zkrácení lhůty pro osvobození od DPH při převodu nemovitostí z pěti let na 23 měsíců přinese významné praktické dopady pro celý realitní sektor. Developeři a investoři budou moci mnohem dříve využít daňového osvobození při prodeji nemovitostí, což může vést k optimalizaci jejich daňových strategií a potenciálně i k nižším cenám nemovitostí pro koncové zákazníky.
Nová pravidla stanovují, že při dodání dokončené stavby nebo po provedení rozsáhlé rekonstrukce již nebude nutné čekat na osvobození celých pět let od dokončení, ale k osvobození dojde již po uplynutí 23 měsíců od jejich první kolaudace, dokončení nebo podstatné změny. Toto zkrácení představuje významnou úlevu pro subjekty operující na realitním trhu a může přispět k větší dynamice transakcí s nemovitostmi, zejména v segmentu investičních nemovitostí.
Je důležité zdůraznit, že tato změna se týká všech typů nemovitostí – rezidenčních, komerčních i průmyslových objektů. Subjekty působící na realitním trhu by proto měly této legislativní úpravě věnovat náležitou pozornost a přizpůsobit jí své obchodní a daňové strategie, aby dokázaly plně využít nových možností, které tato úprava přináší.
