Vedení účetnictví Praha, Brno, Bratislava, Wien, Warszawa

Kompletní účetní servis a služby daňového poradce.
Vedení účetnictví, daňové poradenství ,zpracování mezd, roční uzávěrky a další účetní služby.

Změny v uplatňování odpočtu DPH u nájmu nemovitých věcí od roku 2021

Od 1. 1. 2021 došlo ze zákona ke změnám souvisejícím s uplatněním odpočtu DPH u nájmu nemovitých věcí. Dochází k omezení možnosti uplatnění odpočtu u nájmu nemovité věci jednoho plátce DPH jinému plátci DPH v případech, kdy předmětem nájmu pro jiného plátce jsou nemovité věci, jejichž součástí jsou prostory pro trvalé bydlení.

Datum článku: 05. 01. 2021

Nájem nemovitostí určených k bydlení plátci DPH je od 1. 1. 2021 už osvobozeným plněním

Možnost uplatnění daňových odpočtů u daně z přidané hodnoty je velmi dobrá věc pokud se uplatňuje v souladu se zákonem v poctivém podnikání. Jenže bohužel zejména možnost odpočtů zvláště u daně z přidané hodnoty láká podnikatele k nejrůznějším kličkám, jak zpětně nárokovat peníze, u nichž nárok na vrácení daně není. Z uvedeného důvodu jsou nutné změny v zákonech a právě jedna z takových důležitých změn u nájmu nemovitých věcí nastala od 1. 1. 2021.

Do konce roku 2020 bylo ze zákona možné, aby se plátce DPH rozhodl, že bude pronajímat nemovitost jiným plátcům DPH pro jejich podnikání a toto nájemné bude zatíženo DPH a nájem nebude od DPH osvobozen. Takovýto postup odvodu DPH z nájmu se byl výhodný, protože při odvodu DPH z nájmu bylo možné si toto DPH na vstupu nárokovat jako odpočet a tento odpočet dále uplatňovat v podnikatelské činnosti a využít jej na opravu nemovitostí na účetní či právní služby a podobně. Jakmile bylo nájemné od DPH osvobozeno, nebyl samozřejmě nárok na odpočet z přijatých plnění. Proto se většinou plátci DPH pronajímatel i nájemce dohodli na uvedeném dobrovolném odvodu DPH. Jenže pokud firma pronajímala nemovitosti většímu počtu nájemců, docházelo velmi často k situacím, že nájem byl fakturován různě někomu s DPH jinému bez DPH V takovýchto případech je pak velmi nesnadné správné zacházení s odpočty uhlídat, protože je nutné DPH z přijatých plnění krátit podle zákonem stanoveného výpočtového koeficientu a přitom vždy bedlivě sledovat změny tohoto koeficientu. Uvedený postup je velmi náročný a může v něm velmi často docházet ke komplikacím i podvodům. A právě proto došlo od 1. 1. 2021 k výše avizovaným změnám.

Možnost uplatnit odpočet DPH u pronájmu nemovitostí se od roku 2021 výrazně omezuje

Od 1. 1. 2021 nastává zákonná změna v tom, že pronájem nemovitostí určených k bydlení musí být z velké části osvobozeným plněním bez nároku na odpočet. Záležitost se týká nájmu rodinných domů, bytů či staveb, v nichž alespoň 60 procent podlahové plochy tvoří obytné prostory. Zde již není možné uplatnit v případě pronájmu jinému plátci DPH nárok na velký odpočet.

Uvedená změna má zamezit účelovému kupování nemovitostí pro bydlení a podnikání, kde se následně sjednal formální nájem zatížený DPH tak, aby následně vznikl nárok na uplatnění odpočtu DPH, který by kupující jinak nárokovat nemohl. V nových podmínkách si tedy podnikatel a plátce DPH kupující nemovitost určenou k bydlení musí velmi dobře promýšlet, jak bude danou nemovitost využívat a zda bude chtít při využití této nemovitosti nájemcem k podnikání uplatňovat nárok na odpočet. Omezená možnost uplatnění odpočtu zde je, když zakoupená nemovitost bude sloužit k poskytování ubytovacích služeb, tak zde nárok na odpočet DPH bude, ale uvedené ubytovací služby musí být provozovány s platným živnostenským oprávněním a příjmy z těchto služeb následně správně danit. Danění musí v daném případě probíhat dle § 7 zákona o DPH a je třeba zde odvádět taktéž zdravotní pojištění a sociální pojištění. Uvedené příjmy nelze danit jako příjmy z nájmu dle § 9 zákona o DPH.

Pořízenou nemovitost podnikatel a plátce DPH samozřejmě může pronajímat jinému plátci DPH a příjem z nájmu, kterého se mu tímto dostává danit dle § 9 zákona o DPH, ale nemůže už v daném případě uplatňovat nárok na odpočet daně z dalších pořízených služeb souvisejících s tímto nájmem.