Co hlídat v přiznání u odpočtu úroků z hypotečních úvěrů?
Odpočet úroků ze spláceného hypotečního úvěru, který je možné uplatnit v daňovém přiznání podávaném v roce 2026 za zdaňovací období roku 2025, představuje pro mnoho poplatníků velmi významnou a vítanou možnost, jak legálně snížit svůj základ daně z příjmů fyzických osob, a tím pádem i celkovou výši daně, kterou jsou povinni státu odvést. Tento odpočet může v praxi znamenat nezanedbatelnou finanční úsporu, která se v rodinném rozpočtu velmi výrazně projeví, a proto je pochopitelné, že o něj má zájem stále velké množství poplatníků, kteří hypoteční úvěr splácejí. Aby však bylo možné tento odpočet skutečně v daňovém přiznání uplatnit a aby finanční správa daný odpočet uznala jako oprávněný, musí poplatník splnit veškeré zákonem stanovené podmínky, které jsou pro jeho uplatnění nezbytné.
Podmínky vlastnictví nemovitosti a jejího využití k bydlení
Jednou z naprosto klíčových a zásadních podmínek, které musí být bezpodmínečně splněny proto, aby bylo možné zaplacené úroky z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření odečíst od základu daně z příjmů fyzických osob, je skutečnost, že poplatník uplatňující daný odpočet musí být vlastníkem příslušné nemovitosti, na jejíž financování byl hypoteční úvěr poskytnut, a zároveň musí tuto nemovitost aktivně využívat k uspokojení vlastní bytové potřeby, tedy k vlastnímu trvalému bydlení, případně k bydlení zákonem přesně vymezených blízkých osob, mezi které patří děti poplatníka, jeho rodiče nebo rodiče jeho manžela či manželky. Nestačí tedy, aby byl poplatník pouze spoluvlastníkem nemovitosti nebo aby nemovitost vlastnil, avšak k trvalému bydlení ji fakticky nevyužíval, neboť zákon na splnění obou těchto podmínek trvá současně a jejich souběžné naplnění je pro uplatnění odpočtu zcela nezbytné. Poplatník si musí důkladně ověřit, zda skutečně splňuje jak podmínku vlastnictví dané nemovitosti, tak podmínku jejího reálného využívání k trvalému bydlení, a to buď vlastního, nebo bydlení výše zmíněných blízkých osob, protože jakékoli pochybení v tomto ohledu může vést k neuznání odpočtu ze strany finančního úřadu.
Účel čerpání úvěru musí odpovídat financování bytové potřeby
Další velmi důležitou podmínkou, na kterou nesmí poplatník v žádném případě zapomenout a která bývá v praxi zdrojem celé řady nedorozumění a chyb v daňových přiznáních, je skutečnost, že finanční prostředky získané z hypotečního úvěru musí být prokazatelně a jednoznačně použity výhradně na financování vlastní bytové potřeby poplatníka nebo jeho nejbližších, přičemž zákon taxativně vymezuje, co se za takovou bytovou potřebu považuje. Konkrétně se musí jednat o výstavbu nové nemovitosti určené k bydlení, o rekonstrukci nebo změnu stavby již existující nemovitosti sloužící k bydlení, anebo o koupi pozemku, na němž má být taková stavba realizována, případně o koupi rozestavěné stavby, která je teprve ve fázi výstavby. Pokud by tedy poplatník použil část nebo celou výši hypotečního úvěru na jiný účel, než který zákon výslovně uvádí jako způsobilý pro uplatnění odpočtu, nemohl by si odpovídající část zaplacených úroků od základu daně odečíst, a bylo by jeho povinností tuto skutečnost v daňovém přiznání správně zohlednit a příslušný odpočet buď vůbec neuplatnit, nebo jej uplatnit pouze v poměrné části odpovídající způsobilému využití úvěru.
Pozor na nemovitosti určené k rekreaci, podnikání nebo pronájmu
Velmi častou a zároveň velmi závažnou chybou, které se poplatníci při sestavování daňového přiznání opakovaně dopouštějí, je snaha uplatnit odpočet zaplacených úroků z hypotečního úvěru i v případě nemovitostí, které neslouží k trvalému bydlení, ale jsou určeny k rekreaci, podnikání nebo jsou pronajímány třetím osobám jako takzvané investiční nemovitosti, přičemž zákon v těchto případech odpočet úroků z hypotečního úvěru od základu daně z příjmů fyzických osob výslovně a jednoznačně vylučuje. Poplatníci, kteří vlastní více nemovitostí a jednu nebo několik z nich pronajímají, si musí být plně vědomi toho, že odpočet úroků z hypotečního úvěru lze uplatnit pouze v souvislosti s nemovitostí, která slouží k jejich vlastnímu trvalému bydlení nebo k bydlení jejich zákonem vymezených blízkých osob, a nikoli v souvislosti s nemovitostmi, z jejichž pronájmu poplatník dosahuje příjmů nebo které využívá pro účely svého podnikání. Pokud by poplatník přesto odpočet na investiční nebo rekreační nemovitosti uplatnil, jednalo by se o chybu v daňovém přiznání, která může být při případné daňové kontrole odhalena a poplatník by byl povinen doměřenou daň spolu s příslušnými sankcemi a úroky z prodlení finančnímu úřadu uhradit.
