Kolik může ušetřit odpočet úroků z hypotéky za rok 2025?
Odpočet úroků z hypotéky představuje významnou příležitost, jak snížit svou daňovou povinnost za rok 2025. Maximální možná úspora na dani z příjmů může dosáhnout až 30 000 korun za celý kalendářní rok. Tato částka však není automatická a závisí na řadě faktorů, zejména na výši zaplacených úroků a na tom, kdy byl váš hypoteční úvěr sjednán. Je důležité si uvědomit, že pro nárok na tuto daňovou úlevu musí být všechny splátky hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření skutečně zaplaceny nejpozději do 31. prosince 2025. Teprve poté budete moci tyto zaplacené úroky uplatnit ve svém daňovém přiznání nebo prostřednictvím ročního zúčtování, které budete podávat na jaře roku 2026 za zdaňovací období roku 2025.
Základní podmínky pro uplatnění odpočtu
Pro využití této daňové úlevy je zásadní, že jste si pořídili nemovitost – ať už dům nebo byt – která slouží k vašemu vlastnímu trvalému bydlení. Nemovitost musí být ve vašem vlastnictví a hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření musíte pravidelně splácet podle sjednaného splátkového kalendáře. Ze základu daně si můžete odečíst maximálně 150 000 korun ročně, což platí pro všechny úvěry všech poplatníků v rámci jedné společně hospodařící domácnosti dohromady. Zajímavou výjimkou jsou však starší úvěry – pokud jste si hypoteční úvěr sjednali do konce roku 2020, můžete si ze základu daně odečíst až dvojnásobek, tedy celých 300 000 korun ročně, což představuje výrazně výhodnější podmínky než u novějších úvěrů.
Praktický příklad výpočtu úspory u starších hypoték
Abychom si lépe představili, jak tento daňový odpočet funguje v praxi, můžeme si uvést konkrétní příklad. Představte si, že jste si hypoteční úvěr zařídili ještě před koncem roku 2020 a během celého roku 2025 jste bance na úrocích z této hypotéky zaplatili celkovou částku 200 000 korun. Jelikož váš úvěr spadá do kategorie starších hypoték s vyšším limitem odpočtu, můžete celou tuto částku 200 000 korun uvést do svého daňového přiznání jako odpočitatelnou položku. Díky tomu se vám sníží základ daně o těchto 200 000 korun, a při standardní sazbě daně z příjmů fyzických osob, která činí 15 procent, to znamená, že na dani celkem ušetříte 30 000 korun. Tato úspora představuje přímé snížení vaší daňové povinnosti, což je velmi významná částka, která může rodinnému rozpočtu výrazně pomoci.
Výpočet úspory u hypoték sjednaných po roce 2020
Situace je o něco jiná u novějších hypotečních úvěrů, které byly sjednány až po roce 2020. U těchto úvěrů platí nižší maximální limit odpočtu, který činí pouze 150 000 korun ročně. To znamená, že i když byste na úrocích z hypotéky zaplatili třeba 200 000 nebo dokonce 250 000 korun za rok, můžete si ze základu daně odečíst maximálně jen onih 150 000 korun. Výsledná roční úspora na dani tak v tomto případě může teoreticky klesnout maximálně o 22 500 korun, což je patnáct procent (standardní sazba daně z příjmů) z maximálního odpočtu 150 000 korun. Je tedy zřejmé, že majitelé starších hypoték mají v tomto ohledu výrazně výhodnější podmínky a mohou dosáhnout vyšších daňových úspor než ti, kteří si hypotéku pořizovali v posledních letech.
Pravidla pro společně hospodařící domácnost
Velmi důležitým aspektem, na který nesmíme zapomenout, je skutečnost, že limit odpočtu 150 000 korun ročně (respektive 300 000 korun u starších úvěrů) se vztahuje na celou společně hospodařící domácnost. To v praxi znamená, že pokud máte například dva hypoteční úvěry – jeden vy a druhý váš manžel či manželka – nemůžete si každý odečíst 150 000 korun samostatně, ale maximální odpočet pro celou domácnost zůstává stále jen 150 000 korun celkem ze všech úvěrů dohromady. Stejně tak se do tohoto limitu počítají jak úroky z hypotečních úvěrů, tak úroky z úvěrů ze stavebního spoření, které byly použity na financování vlastního bydlení. Tento strop je tedy společný pro všechny typy úvěrů určených na bydlení v rámci jedné domácnosti.
Poměrné uplatnění odpočtu při pořízení hypotéky v průběhu roku
Specifická situace nastává, když si hypoteční úvěr nezařídíte hned na začátku roku, ale až v jeho průběhu. V takovém případě nemůžete uplatnit celý roční limit odpočtu, ale pouze jeho poměrnou část odpovídající počtu měsíců, ve kterých jste hypotéku skutečně spláceli. Výpočet je poměrně jednoduchý – celkový roční limit 150 000 korun se rozdělí na dvanáct měsíců, což znamená, že na každý měsíc připadá maximálně 12 500 korun odpočtu. Pokud tedy první splátku své nové hypotéky zaplatíte například až v září roku 2025, budete moci uplatnit odpočet pouze za měsíce září, říjen, listopad a prosinec, což je celkem čtyři měsíce. V takovém případě budete mít nárok maximálně na 50 000 korun odpočtu (4 měsíce × 12 500 korun), a výsledná daňová úspora při patnáctiprocentní sazbě daně tak bude činit maximálně 7 500 korun za tento rok.
Klíčové podmínky pro uplatnění nároku na jaře 2026
Aby bylo možné odpočet úroků z hypotéky úspěšně uplatnit, je nezbytné splnit všechny formální i časové podmínky. Především musí být všechny splátky hypotéky skutečně zaplaceny nejpozději do 31. prosince 2025. Není možné uplatnit odpočet za úroky, které byly splatné v roce 2025, ale uhrazeny až v následujícím roce. Daňové přiznání nebo roční zúčtování za rok 2025 budete podávat na jaře roku 2026, obvykle do konce března, respektive do konce dubna pokud podáváte přiznání elektronicky, nebo do června či července, pokud využíváte služeb daňového poradce. V tomto daňovém přiznání pak uvedete celkovou částku zaplacených úroků (do výše příslušného limitu) a tato částka se odečte od vašeho základu daně, čímž se sníží výsledná daňová povinnost. Pro správné uplatnění odpočtu je dobré mít k dispozici potvrzení od banky o výši zaplacených úroků za příslušné zdaňovací období.
