Co je cena obvyklá u nemovitosti?
Cena obvyklá u nemovitosti představuje klíčový právní pojem, který je zakotven přímo v českém občanském zákoníku, konkrétně v ustanovení § 2085 odst. 2. Podle tohoto zákonného ustanovení se za cenu obvyklou považuje taková cena, za kterou se stejná nebo srovnatelná nemovitost prodávala v době a v místě uzavření smlouvy o prodeji nemovitosti.
Faktory ovlivňující stanovení ceny obvyklé
Stanovení ceny obvyklé není jednoduchým ani jednoznačným procesem, neboť do něj vstupuje celá řada různorodých faktorů a okolností, které je nutné pečlivě zvážit a zohlednit. Při jejím určování se přihlíží především k aktuálnímu technickému stavu nemovitosti, tedy k tomu, zda je nemovitost v dobrém stavu, zda vyžaduje rekonstrukci či zásadní opravy, nebo zda naopak prošla nedávnou modernizací a odpovídá současným standardům bydlení. Neméně důležitou roli hraje poloha nemovitosti, přičemž se hodnotí nejen to, v jakém městě nebo obci se nemovitost nachází, ale také konkrétní lokalita v rámci daného města, dostupnost občanské vybavenosti, dopravní spojení, blízkost škol, obchodů, zdravotnických zařízení a dalších služeb, které mohou výslednou cenu nemovitosti zásadním způsobem ovlivnit. Do hodnocení vstupují také případné právní vady nemovitosti, jako jsou věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva nebo jiná omezení, která mohou snižovat atraktivitu nemovitosti pro potenciální kupující a tím pádem i tlačit její tržní cenu dolů. V neposlední řadě se při stanovení ceny obvyklé sleduje aktuální situace na realitním trhu v dané lokalitě, tedy to, jaká je momentální nabídka srovnatelných nemovitostí k prodeji a jaká je poptávka ze strany zájemců o jejich koupi, přičemž platí, že v lokalitách s vysokou poptávkou a omezenou nabídkou bude cena obvyklá zpravidla výrazně vyšší než v lokalitách, kde je situace opačná.
Rozdíl oproti úřední oceňovací vyhlášce
Je naprosto zásadní a nezbytné rozlišovat cenu obvyklou od ceny stanovené na základě úřední oceňovací vyhlášky, neboť se jedná o dva zcela odlišné pojmy, které slouží různým účelům a nelze je vzájemně zaměňovat. Cena stanovená podle oceňovací vyhlášky, která je vydávána Ministerstvem financí České republiky, je administrativní hodnotou vypočtenou podle přesně daného matematického postupu a pevně stanovených koeficientů, přičemž tato cena slouží zejména pro daňové účely, například při výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí nebo pro potřeby dědického řízení, a může se od skutečné tržní ceny nemovitosti velmi výrazně lišit, a to jak směrem nahoru, tak i směrem dolů v závislosti na konkrétní situaci na trhu. Cena obvyklá naproti tomu odráží skutečnou tržní realitu a vychází z toho, za kolik se obdobné nemovitosti v dané době a lokalitě reálně prodávají, takže mnohem věrněji zachycuje aktuální hodnotu nemovitosti z pohledu trhu a představuje tak pro prodávající i kupující mnohem relevantnější a praktičtější měřítko při vzájemném vyjednávání o kupní ceně.
Praktické využití ceny obvyklé při sjednávání smluv
V praxi se pojem ceny obvyklé nejčastěji uplatňuje v těch situacích, kdy prodávající a kupující při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost z nejrůznějších důvodů nechtějí nebo nemohou do textu smlouvy zakotvit přesnou a jednoznačnou konkrétní peněžní částku, která by představovala dohodnutou kupní cenu, a místo toho se smluvní strany odkazují právě na cenu obvyklou jako na objektivní měřítko hodnoty převáděné nemovitosti. Tento přístup může být praktický například v situacích, kdy cena nemovitosti závisí na budoucích okolnostech nebo kdy si smluvní strany přejí zajistit, aby sjednaná cena odpovídala skutečným tržním podmínkám v okamžiku realizace transakce, a nikoliv podmínkám platným v době, kdy byla smlouva původně sjednávána. Zjišťování ceny obvyklé bývá v praxi svěřováno znalcům z oboru oceňování nemovitostí, kteří zpracovávají odborné znalecké posudky, v nichž na základě analýzy srovnatelných prodejů a dalších relevantních tržních dat dospívají k objektivnímu stanovení tržní hodnoty posuzované nemovitosti, přičemž takovýto znalecký posudek může sloužit jako důležitý podklad nejen pro samotné uzavření kupní smlouvy, ale také například pro potřeby hypotečního financování, soudního řízení nebo dědického vypořádání.
