Co přináší rychlejší osvobození od DPH u staveb z ekonomického hlediska?
Zásadní legislativní změna, která vstoupí v platnost od 1. července 2025, významným způsobem upravuje dosavadní pravidla pro osvobození prodeje nemovitostí od daně z přidané hodnoty. Tato dlouho očekávaná novela daňového zákona zkracuje povinnou dobu, po jejímž uplynutí je možné realizovat prodej nemovitosti bez zatížení DPH, z původních pěti let na pouhých 23 měsíců od první kolaudace, dokončení nebo podstatné změny dané nemovitosti. Jedná se o revoluční krok, který mění mnohaletou praxi v oblasti realitních transakcí a vytváří nové podmínky na trhu s nemovitostmi. Tato úprava se vztahuje na široké spektrum nemovitostí - od rodinných domů přes byty až po stavební pozemky, což znamená, že její dopad na realitní trh bude plošný a významný.
Ekonomické výhody pro prodávající
Z ekonomického hlediska představuje tato změna pro prodávající nemovitostí mimořádně příznivý vývoj s potenciálem značných finančních úspor. Při současné sazbě DPH 21% jde o výraznou částku, která může v případě standardní nemovitosti činit stovky tisíc korun, u luxusních nemovitostí dokonce miliony. Prodávající mohou díky této úpravě dosáhnout podstatně vyššího čistého zisku z realizovaného prodeje, aniž by museli čekat původních pět let. To významně zvyšuje jejich flexibilitu při plánování prodeje a umožňuje efektivnější nakládání s vlastním kapitálem. Rovněž to může vést k tomu, že prodávající nebudou nuceni promítat DPH do prodejní ceny nemovitosti, což by mohlo mít pozitivní vliv na cenovou dostupnost nemovitostí pro koncové kupující.
Strategické načasování prodeje
Klíčovým aspektem maximalizace ekonomických výhod plynoucích z této legislativní změny je strategické načasování prodeje nemovitosti. Pokud prodávající nemá akutní potřebu realizovat prodej okamžitě, může si dovolit pečlivě naplánovat termín transakce tak, aby proběhla po uplynutí oněch 23 měsíců od kolaudace či dokončení. Promyšlené načasování prodeje může vést k situaci, kdy prodávající realizuje transakci zcela bez povinnosti odvádět DPH, což výrazně zlepšuje ekonomickou bilanci celé operace. Tato možnost optimalizace prodeje představuje významný nástroj finančního plánování pro majitele nemovitostí, developery i investory do nemovitostí, kteří mohou nyní přesněji kalkulovat návratnost svých investic a plánovat cash flow s větší přesností.
Dvojí daňové osvobození jako ideální scénář
Mimořádně výhodná situace nastává v případě, kdy prodávající dokáže zkombinovat nové pravidlo pro osvobození od DPH s již existujícím osvobozením od daně z příjmů. Pokud je totiž kromě nové 23měsíční lhůty pro osvobození od DPH splněn také tzv. desetiletý časový test vlastnictví nemovitosti před jejím prodejem, dochází k naprosto ideálnímu daňovému scénáři - prodej je osvobozen jak od DPH, tak od daně z příjmů. V takové situaci realizuje prodávající transakci zcela bez daňové zátěže, což maximalizuje jeho zisk a činí celou operaci ekonomicky mimořádně efektivní. Tento stav představuje nejvýhodnější možný výsledek z hlediska daňové optimalizace při prodeji nemovitosti a bude jistě cílem mnoha vlastníků, zvláště u nemovitostí držených jako dlouhodobá investice.
Vliv na realitní trh a ceny nemovitostí
Zkrácení lhůty pro osvobození od DPH může mít také širší makroekonomické dopady na celý realitní trh. Lze předpokládat, že tato změna povede k určitému zvýšení nabídky nemovitostí po uplynutí 23měsíční lhůty, kdy majitelé budou motivováni realizovat prodej bez zatížení DPH. To by mohlo vést k mírnému snížení cen nemovitostí nebo alespoň ke zpomalení jejich růstu. Zároveň může tato změna podpořit výstavbu nových nemovitostí, jelikož developeři budou moci rychleji realizovat své projekty s vědomím kratší doby do možného osvobození od DPH. Zvýšená stavební aktivita by pak mohla přispět k lepší dostupnosti bydlení, což by mělo pozitivní vliv na celou ekonomiku. Není však jisté, zda se tyto teoretické předpoklady skutečně naplní, jelikož realitní trh je ovlivňován mnoha dalšími faktory, jako jsou úrokové sazby hypotečních úvěrů, celková ekonomická situace či demografické trendy.
Implikace pro investory do nemovitostí
Pro investory specializující se na nemovitosti představuje nová úprava významnou změnu v jejich investičních strategiích. Kratší doba pro dosažení osvobození od DPH umožňuje rychlejší obrat investovaného kapitálu a potenciálně vyšší výnosnost investice. Investoři mohou nyní plánovat nákup, případnou rekonstrukci a následný prodej nemovitosti v mnohem kratším časovém horizontu, aniž by byli zatíženi povinností odvádět DPH. To může vést k vyšší aktivitě investorů na trhu s nemovitostmi a potenciálně i k vyššímu přílivu kapitálu do tohoto sektoru. Zároveň to ale může zvýšit konkurenci mezi investory a tím i tlak na efektivitu jejich operací, jelikož výhoda rychlejšího osvobození od DPH bude dostupná všem účastníkům trhu stejně.
Praktické dopady pro běžné občany
Pro běžné občany, kteří uvažují o prodeji své nemovitosti, přináší tato změna značné zjednodušení plánování a potenciálně i významné finanční úspory. Zkrácení lhůty z pěti let na necelé dva roky výrazně snižuje časovou bariéru pro daňově výhodný prodej nemovitosti. To může být obzvláště důležité v situacích, kdy majitel potřebuje reagovat na změnu životních okolností, jako je stěhování za prací, rozšíření rodiny či odchod do důchodu. Kratší lhůta poskytuje větší flexibilitu při rozhodování o prodeji nemovitosti a snižuje riziko, že majitel bude nucen realizovat prodej v daňově nevýhodném období kvůli vnějším okolnostem. Z tohoto pohledu lze změnu vnímat jako opatření zvyšující ekonomickou svobodu občanů a jejich schopnost efektivně nakládat se svým majetkem.
