Co si od července 2025 hlídat v DPH u staveb?
Od 1. července 2025 vstoupily v platnost změny zákona o dani z přidané hodnoty (DPH), které přinášejí zásadní nové kroky v oblasti zdanění novostaveb. Podle nové legislativy nyní platí, že DPH se vztahuje pouze na první dodání novostavby během dvou let od její kolaudace. Tato změna má přímý dopad na developery, stavebníky i kupující, neboť prodej první novostavby během této dvouleté lhůty bude nutné vždy zatížit DPH. Po uplynutí této lhůty je však další prodej novostavby osvobozen od daně, což může ovlivnit přesné načasování obchodů s realitami a s ním spojené daňové povinnosti. Zároveň však pravidlo osvobození od DPH u dalších prodejů novostavby nevstupuje do platnosti ihned – je nutné přesně zkoumat, zda byla novostavba už dříve zdaněna.
Podstatné změny u starších přestavěných nemovitostí
Kromě úpravy pravidel pro novostavby přináší zákon také zásadní změny v oblasti starších nemovitostí. Nově je stanovena definice takzvané podstatné změny dokončené stavby, která může opětovně aktivovat povinnost odvádět DPH. Za podstatnou změnu se považují stavební zásahy, které vedou ke změně využití stavby, jako například rekonstrukce, nástavby nebo přístavby. Tyto změny mohou zahrnovat také rozsáhlé opravy, pokud jejich náklady přesahují 30 % základu daně z úplaty za prodej nemovitosti. Dopad je také značný v tom, že povinnost zdanit dodání nemusí být závislá na tom, zda je fyzická přeměna stavby již dokončena. Pokud jsou splněna výše uvedená kritéria týkající se rozsahu změn a finančních nákladů, prodej předmětné nemovitosti znovu podléhá DPH.
Prvky rekonstrukce a časový rámec
Časová lhůta hraje zásadní roli také při rozhodování o tom, zda bude prodej rekonstruovaného objektu zatížen DPH. Pokud se nemovitost prodá do dvou let od kolaudace provedené rekonstrukce, na kterou byly vynaloženy náklady převyšující 30 % hodnoty nemovitosti, je nutné z tohoto prodeje odvést DPH. Stavebníci, realitní investoři i vlastníci nemovitostí by tedy měli důkladně sledovat, jaký objem prací byl na nemovitosti proveden, jaká je jejich celková kalkulace a zda hodnota nemovitosti po úpravě umožňuje odvod DPH ve stanovené výši. Současná legislativa nenechává prostor pro dohady – pokud jsou podmínky splněny, DPH bude povinné i při prodeji nerekonstruované stavby, která však vyžaduje další zásahy.
Význam kolaudace a její vliv na harmonogram prodeje
Jedním z klíčových faktů, které je nutné zohlednit, je samotná kolaudace. Ať už se jedná o novostavbu nebo rekonstruovanou nemovitost, kolaudační termín je zásadní pro určení povinnosti DPH. V případě nových stavebních projektů nastává povinnost odvádět DPH při prvním prodeji během dvouleté lhůty od kolaudace. Pro rekonstruované objekty je však třeba počítat s tím, že lhůta začne plynout až od oficializace přestavby či jiných podstatných změn formou kolaudačního rozhodnutí. Plánování prodeje nemovitosti (zejména pokud se jedná o dražší objekty, kde DPH může být velmi vysoké) by mělo být vždy spojeno s přesnými daty výdajů a stanovením lhůt pro plnění daňových povinností.
Osvobození od DPH po uplynutí dvou let
Prodeje novostaveb nebo zásadně rekonstruovaných objektů, které probíhají po uplynutí dvou let od jejich kolaudace, budou nově osvobozeny od DPH. Toto pravidlo přináší určitou úlevu a může být silným argumentem pro strategické rozhodnutí oddálit prodej nemovitosti. Na druhé straně však může mít vliv na celkovou cenu objektu, protože kupující by mohli kalkulovat s tím, že absence DPH sníží náklady spojené s nákupem nemovitosti. Správný časový odhad prodeje je tedy nutné nastavit nejen kvůli zajištění daňové optimalizace, ale i s ohledem na tržní ceny a ochotu kupujících investovat.
Jak správně plánovat obchody s nemovitostmi
Realitní transakce se v roce 2025 stávají komplexnější oblastí, která vyžaduje znalost nových pravidel v oblasti DPH. Je nezbytné zohlednit nejen to, zda se jedná o novostavbu nebo rekonstruovaný objekt, ale i otázky spojené s časovým plánováním prodejů a vyhodnocením nákladů na provedené stavební úpravy. Každý, kdo plánuje prodej nemovitosti, by měl své kroky konzultovat se zkušenými účetními či daňovými poradci, aby předešel riziku vzniku finančních ztrát. Povinnost odvádět DPH může být významně finančně náročná, a proto je dobré si jednotlivé kroky naplánovat dopředu.
Změny v oblasti DPH z pohledu stavebních projektů vstupující v platnost 1. července 2025 přinášejí nový balík pravidel, který bude třeba pečlivě sledovat, a to nejen při prvním prodeji novostavby, ale také při dalším nakládání se staršími nemovitostmi. detailing
