Jak danit příjem společníka z nájmu majetku zahrnutého v podnikání?
Společníci obchodních společností jsou v oblasti podnikání velmi aktivními subjekty, a proto není žádnou výjimkou, že kromě své účasti v obchodní společnosti také vlastní různý majetek, který mohou dále pronajímat. Tento majetek může mít nejrůznější podobu – může se jednat o nemovitosti, jako jsou kanceláře, sklady, výrobní haly nebo byty, ale také o movité věci, jako jsou automobily, stroje či jiné vybavení potřebné k podnikání. Pronájem tohoto majetku přináší společníkům dodatečný příjem, který však musí být správně zdaněn. Způsob zdanění přitom závisí na několika klíčových faktorech, přičemž tím nejdůležitějším je skutečnost, zda je pronajímaný majetek zahrnut do obchodního majetku podnikatele, nebo zda se jedná o majetek, který do obchodního majetku zapsán není. Toto rozlišení má zásadní dopad na to, jakým způsobem bude příjem z nájmu zdaněn, a také na to, zda bude podléhat povinným odvodům na sociální a zdravotní pojištění.
Zásadní rozdíl mezi majetkem zahrnutým a nezahrnutým do obchodního majetku
Klíčovým bodem celé problematiky zdanění příjmů z pronájmu u společníků obchodních společností je právě to, zda je pronajímaný majetek součástí tzv. obchodního majetku podnikatele, nebo nikoli. Česká daňová legislativa totiž na tyto dvě situace nahlíží zcela odlišně a stanovuje pro ně různá pravidla zdanění, různé daňové sazby a různé povinnosti vůči správci daně i institucím spravujícím pojistné. Je tedy naprosto zásadní, aby si každý společník, který pronajímá svůj majetek, uvědomil, v jakém právním a daňovém režimu se jeho majetek nachází, protože od toho se odvíjí veškeré jeho povinnosti. Zjednodušeně řečeno platí, že příjem z pronájmu majetku, který je zahrnut do obchodního majetku podnikatele, je zdaňován přísnějším způsobem a podléhá více odvodovým povinnostem, zatímco příjem z pronájmu majetku, který v obchodním majetku zahrnut není, je zdaňován mírněji a v některých případech může být dokonce od daně zcela osvobozen.
Zdanění příjmů z pronájmu majetku zahrnutého do obchodního majetku
Pokud společník pronajímá majetek, který má zahrnutý ve svém obchodním majetku, pak příjmy plynoucí z tohoto pronájmu jsou klasifikovány jako příjmy ze samostatné činnosti ve smyslu ustanovení § 7 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. Toto zařazení příjmů do kategorie § 7 má velmi konkrétní a závažné důsledky pro společníka, protože příjmy ze samostatné činnosti nepodléhají pouze dani z příjmů fyzických osob, ale současně také odvodům na zdravotní pojištění a na sociální pojištění, které zahrnuje důchodové pojištění a příspěvek na státní politiku zaměstnanosti. Tyto odvody mohou představovat značnou finanční zátěž, a proto je velmi důležité správně posoudit, zda je majetek do obchodního majetku zapsán, ještě před tím, než dojde k uzavření nájemní smlouvy. V praxi to znamená, že společník musí z příjmů z nájmu platit zálohy na zdravotní a sociální pojištění, podávat přehledy pro zdravotní pojišťovnu a správu sociálního zabezpečení a celkově se řídit přísnějšími pravidly, která jsou pro podnikající fyzické osoby obvyklá.
Povinnost sjednat nájemné v obvyklé výši – spojené osoby
Další velmi důležitou okolností, která nastupuje v případě, kdy společník pronajímá majetek zahrnutý do obchodního majetku své vlastní společnosti s ručením omezeným, je skutečnost, že se pro daňové účely jedná o tzv. spojené osoby. Tato situace je upravena v ustanovení § 23 odst. 7 zákona o daních z příjmů, které stanovuje, že pokud jsou smluvní strany v konkrétním obchodním vztahu spojenými osobami, musí být ceny sjednávané mezi nimi na úrovni cen obvyklých, tedy takových cen, které by byly sjednány mezi zcela nezávislými subjekty za srovnatelných podmínek na trhu. Společník jakožto fyzická osoba a jeho s.r.o. jsou přitom spojenými osobami z definice, protože společník má v dané společnosti podíl, a tím pádem mezi nimi existuje ekonomická a personální provázanost. Pokud by bylo nájemné sjednáno v jiné než obvyklé výši – ať už nadhodnoceně nebo podhodnoceně – má správce daně právo základ daně upravit tak, aby odpovídal hodnotám, které by byly sjednány na trhu mezi nespojenými stranami. Toto pravidlo má za cíl zamezit daňovým optimalizacím prostřednictvím umělého snižování nebo zvyšování základu daně skrze manipulaci s cenami v rámci skupiny spojených osob. Společník a jeho s.r.o. tedy musí při uzavírání nájemní smlouvy dbát na to, aby sjednané nájemné odpovídalo tržním podmínkám, a ideálně by měli být schopni tuto výši nájemného v případě daňové kontroly doložit a obhájit.
Zdanění příjmů z pronájmu majetku nezahrnutého do obchodního majetku
Zcela odlišná situace nastává tehdy, pokud společník pronajímá majetek, který nemá zahrnutý do svého obchodního majetku. V takovém případě jsou příjmy z nájmu klasifikovány nikoliv jako příjmy ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů, ale jako příjmy z nájmu podle § 9 téhož zákona. Příjmy zdaňované v kategorii § 9 jsou v tomto ohledu výrazně výhodnější, protože nepodléhají odvodům na zdravotní a sociální pojištění. Společník tedy z těchto příjmů platí pouze daň z příjmů fyzických osob, nikoli pojistné, což může představovat výraznou finanční úsporu ve srovnání s příjmy ze samostatné činnosti. Základem daně v kategorii § 9 jsou příjmy z nájmu snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení, přičemž poplatník může uplatnit buď skutečné výdaje, nebo paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů. Volba mezi skutečnými a paušálními výdaji by měla být provedena po pečlivém zvážení konkrétní situace, protože závisí na tom, jak vysoké jsou reálné výdaje spojené s pronájmem.
Možnost osvobození příjmů od daně při nízkém příjmu
Jedním z dalších zajímavých aspektů, který přichází v úvahu v případě, kdy pronajímaný majetek není zahrnut do obchodního majetku, je možnost, že tyto příjmy nebudou zdanění podléhat vůbec. Zákon o daních z příjmů totiž stanovuje určité hranice, při jejichž nepřekročení není poplatník povinen tyto příjmy zahrnout do daňového přiznání, respektive příjmy pod touto hranicí nepodléhají zdanění. Konkrétně platí, že pokud jsou veškeré příjmy fyzické osoby podléhající dani z příjmů natolik nízké, že celkový základ daně nepřesáhne nezdanitelné minimum, nemusí poplatník daň z příjmů platit, přičemž v závislosti na konkrétních okolnostech může být dokonce zproštěn i povinnosti podávat daňové přiznání. Tato situace může nastat zejména tehdy, pokud společník pronajímá majetek za velmi nízké nájemné nebo pokud pronajímá majetek jen po část roku a jeho příjmy jsou tedy celkově nízké. Je však třeba mít na paměti, že tato výhoda se vztahuje pouze na situace, kdy majetek není zahrnut do obchodního majetku, protože v opačném případě, jak bylo uvedeno výše, se jedná o příjmy ze samostatné činnosti, u nichž platí zcela jiná pravidla.
Praktické doporučení pro společníky
Z výše uvedeného vyplývá, že společníci obchodních společností by měli velmi pečlivě zvážit, zda je pro ně výhodné zahrnovat majetek, který hodlají pronajímat, do svého obchodního majetku, nebo zda je výhodnější ponechat tento majetek mimo obchodní majetek a zdaňovat příjmy z nájmu v režimu § 9 zákona o daních z příjmů. Toto rozhodnutí by mělo být učiněno vždy na základě konkrétní situace, s přihlédnutím k výši očekávaných příjmů z nájmu, k výši výdajů spojených s pronajímaným majetkem, k celkovému daňovému zatížení společníka a k dalším relevantním faktorům. Vzhledem ke složitosti daňové legislativy a k tomu, že chybné posouzení situace může mít za následek doměření daně, penále a úroků z prodlení, se vždy doporučuje konzultovat konkrétní situaci s odborníkem na daňové právo nebo s daňovým poradcem, který má s touto problematikou praktické zkušenosti a dokáže poskytnout fundované doporučení přizpůsobené individuálním potřebám každého společníka.
