Kdo musí zdanit příjmy z pronájmu v roce 2026?
Česká daňová legislativa stanovuje pro zdaňovací období roku 2025 jasné limity, jejichž překročení znamená vznik povinnosti zdanit příjmy z pronájmu a podat daňové přiznání v roce 2026. Prvním a obecně platným limitem je celková výše všech ročních zdanitelných příjmů poplatníka, která nesmí přesáhnout částku 50 000 Kč ročně. Pokud tedy poplatník, který není zaměstnancem nebo jehož jedinými příjmy jsou příjmy z pronájmu a případné jiné pasivní příjmy, obdržel v průběhu roku 2025 zdanitelné příjmy v celkové výši nepřesahující tuto hranici 50 000 Kč, nevznikla mu povinnost podávat daňové přiznání ani příjmy zdaňovat. Jakmile však celkové zdanitelné příjmy tuto hranici překročí byť jen o jednu jedinou korunu, povinnost podat daňové přiznání a příjmy zdanit vzniká v plném rozsahu a poplatník je povinen ji splnit ve stanoveném termínu.
Limit pro zaměstnance
Pro zaměstnance, tedy pro osoby, které vedle svých příjmů z pronájmu pobírají také příjmy ze závislé činnosti, tedy ze zaměstnání, platí odlišný a podstatně přísnější limit. Zaměstnanci jsou povinni zdanit příjmy z pronájmu a podat daňové přiznání tehdy, pokud jejich ostatní zdanitelné příjmy, tedy příjmy mimo příjmy ze zaměstnání, samostatně nebo v součtu s dalšími zdanitelnými příjmy přesáhly za celý rok 2025 částku 20 000 Kč. Příjmy ze zaměstnání samotné se do tohoto limitu nezapočítávají, protože daň z těchto příjmů odvádí za zaměstnance zpravidla jeho zaměstnavatel prostřednictvím záloh na daň z příjmu a případného ročního zúčtování daně. Pokud tedy zaměstnanec v roce 2025 pobíral příjmy z pronájmu, které buď samostatně, nebo v kombinaci s dalšími zdanitelnými příjmy mimo zaměstnání dosáhly či překročily hranici 20 000 Kč, je povinen podat v roce 2026 daňové přiznání a tyto příjmy v něm řádně uvést a zdanit. Je přitom důležité si uvědomit, že do tohoto limitu 20 000 Kč se mohou kromě příjmů z pronájmu započítávat i jiné typy příjmů, například příjmy z příležitostné činnosti či příjmy z kapitálového majetku, pokud nespadají pod srážkovou daň.
Kdo konkrétně musí příjmy z pronájmu zdanit
Povinnost zdanit příjmy z pronájmu za rok 2025 a podat daňové přiznání v roce 2026 se tedy vztahuje na všechny poplatníky, u nichž celkové roční zdanitelné příjmy včetně příjmů z pronájmu přesáhly zákonné limity. Patří sem například osoby samostatně výdělečně činné, tedy podnikatelé a živnostníci, kteří vedle svých podnikatelských příjmů získávali také příjmy z pronájmu nemovitostí. Dále sem patří zaměstnanci, jejichž příjmy z pronájmu a ostatní příjmy mimo zaměstnání přesáhly v roce 2025 hranici 20 000 Kč. Povinnost se pak týká také osob, které jsou ve starobním důchodu nebo pobírají jiné typy důchodů, pokud jejich příjem z pronájmu za celý rok 2025 překročil hranici 50 000 Kč. Stejně tak musí příjmy z pronájmu zdanit osoby, které jsou v pracovní neschopnosti, na mateřské či rodičovské dovolené, nebo osoby bez zaměstnání, tedy tzv. osoby bez zdanitelných příjmů ze zaměstnání, pokud jejich celkové zdanitelné příjmy včetně pronájmu překročily stanovenou hranici 50 000 Kč ročně.
Zdanění příjmů z pronájmu u důchodců a osob s pasivními příjmy
Zvláštní pozornost je třeba věnovat skupině poplatníků, která by se na první pohled mohla domnívat, že povinnost zdanění se jich netýká. Jedná se především o starobní důchodce a osoby, jejichž jedinými příjmy jsou tzv. pasivní příjmy. Důchodci velmi často pronajímají nemovitosti jako jeden z hlavních zdrojů svých příjmů a je nezbytné, aby si byli vědomi toho, že pokud jejich příjem z pronájmu za celý rok 2025 přesáhl hranici 50 000 Kč, jsou povinni podat daňové přiznání a příjmy z pronájmu v něm řádně uvést. Starobní důchod samotný přitom dani z příjmu fyzických osob zpravidla nepodléhá, pokud nepřesáhne zákonem stanovenou hranici, a proto se do výpočtu limitu pro povinnost zdanění příjmů z pronájmu většinou nezapočítává. Stejná situace se týká i osob, které mají pouze pasivní příjmy, mezi něž patří vedle příjmů z pronájmu nemovitostí také příjmy z investic do cenných papírů, z dividend, z úroků a z jiných forem investičního zhodnocení majetku. Pokud celkový součet těchto pasivních příjmů přesáhl v roce 2025 hranici 50 000 Kč, vznikla těmto osobám povinnost podat daňové přiznání za rok 2025 a příslušné příjmy zdanit.
Co se považuje za příjem z pronájmu
Pro správné splnění daňové povinnosti je naprosto zásadní přesně vědět, co zákon skutečně považuje za příjem z pronájmu a co do něj naopak nezahrnuje. Do daňového přiznání podávaného v roce 2026 za zdaňovací období roku 2025 se uvádí celková částka příjmů z pronájmu, kterou pronajímatel skutečně obdržel v průběhu celého zdaňovacího období roku 2025. Příjmem z pronájmu je přitom výhradně ta částka, kterou nájemce hradí pronajímateli za samotné užívání nemovitosti, tedy za právo v dané nemovitosti bydlet, podnikat nebo ji jinak využívat. Do příjmů z pronájmu se naopak nezahrnují platby, které nájemce hradí za energie a služby spojené s užíváním nemovitosti. Konkrétně se jedná například o platby za dodávku elektřiny, zemního plynu, tepla a teplé vody, dále o platby za vodné a stočné, za úklid společných prostor bytového domu, za výtah, za osvětlení společných prostor, za správu domu a podobně. Tyto platby slouží k úhradě skutečných nákladů spojených s provozem nemovitosti a nejsou považovány za odměnu za užívání nemovitosti samotné, a proto se do příjmů z pronájmu pro účely zdanění nezapočítávají. Správné rozlišení mezi těmito dvěma typy plateb je velmi důležité, protože nesprávné zahrnutí plateb za služby do zdanitelných příjmů by vedlo ke zbytečnému navýšení daňového základu a tím i ke zbytečně vyšší daňové povinnosti.
Zdanění příjmů z pronájmu u společného jmění manželů
Specifická situace nastává v případech, kdy je pronajímaná nemovitost součástí společného jmění manželů. V takovém případě zákon umožňuje, aby příjmy z pronájmu zdaňoval pouze jeden z manželů, a to ten, který je k tomu určen dohodou manželů nebo kterého si manželé zvolí jako daňově výhodnější variantu. Toto pravidlo přináší manželským párům možnost optimalizovat svou daňovou povinnost tím, že příjmy z pronájmu zahrne do daňového přiznání ten z manželů, jehož celková daňová situace je výhodnější, například ten, kdo má vyšší nárok na daňové slevy, nebo naopak ten, jehož celkové zdanitelné příjmy jsou nižší a nachází se tak v nižším daňovém pásmu. Je důležité, aby si manželé uvědomili, že toto rozhodnutí musí být konzistentní v průběhu celého zdaňovacího období a že v jednom zdaňovacím období nemohou příjmy z pronájmu téže nemovitosti zdaňovat oba manželé každý zvlášť. Správné uchopení tohoto pravidla může manželům přinést nezanedbatelné daňové úspory a je proto vhodné tuto otázku konzultovat s daňovým poradcem, který posoudí konkrétní situaci manželského páru a navrhne nejvýhodnější postup.
Daňové slevy a odpočty snižující daňovou povinnost
Poplatníci, kteří jsou povinni podat daňové přiznání a uvést v něm příjmy z pronájmu, by rozhodně neměli zapomínat na to, že na daň vypočtenou z těchto příjmů se plně vztahuje možnost uplatnění veškerých daňových slev a daňových odpočtů, na které mají dle své individuální situace nárok. Nejvýznamnější z daňových slev je základní sleva na poplatníka, která náleží každé fyzické osobě bez výjimky bez ohledu na výši jejích příjmů či jiné okolnosti. Vedle základní slevy na poplatníka mohou poplatníci uplatnit například slevu na manžela či manželku s nízkými příjmy, slevu na invaliditu různého stupně, slevu na studenta a v neposlední řadě také daňové zvýhodnění na vyživované děti, které žijí s poplatníkem ve společné domácnosti. Daňové zvýhodnění na děti je přitom mimořádně výhodným nástrojem, protože může nejen snížit vypočtenou daň, ale v případě, že je zvýhodnění vyšší než vypočtená daň, vznikne poplatníkovi nárok na daňový bonus, tedy na vyplacení rozdílu ze strany finančního úřadu. Uplatnění těchto slev a zvýhodnění může mít v praxi takový vliv, že celková daňová povinnost poplatníka bude po jejich odečtení nulová nebo dokonce záporná, přestože poplatník byl povinen daňové přiznání podat a příjmy z pronájmu v něm uvést. Jinými slovy, podat daňové přiznání ještě neznamená automaticky platit daň, protože zákonné slevy a odpočty mohou celkovou daňovou povinnost zcela eliminovat.
Situace, kdy poplatník podá přiznání, ale daň neplatí
Je velmi důležité zdůraznit a jasně vysvětlit situaci, která může na první pohled působit poněkud paradoxně, ale ve skutečnosti není nijak výjimečná. Poplatník může být plně povinen podat daňové přiznání za rok 2025 v roce 2026, přičemž po uplatnění všech zákonných daňových slev a odpočtů na daň z příjmu fyzických osob nakonec nezaplatí vůbec nic. Taková situace nastane například tehdy, kdy poplatník sice přiznává příjmy z pronájmu přesahující zákonné limity, ale jeho celková vypočtená daňová povinnost je po odečtení základní slevy na poplatníka, případně dalších slev nebo daňového zvýhodnění na děti, rovna nule nebo je dokonce záporná. V takovém případě poplatník daňové přiznání řádně podá a veškeré zákonné slevy v něm uplatní, avšak finančnímu úřadu žádnou daň neodvede, protože jeho daňová povinnost po zohlednění všech slev a odpočtů dosahuje nulové hodnoty. Tato skutečnost by neměla poplatníky vést k závěru, že podávání daňového přiznání v jejich případě nemá smysl nebo že jej mohou ignorovat. Povinnost podat daňové přiznání je totiž zákonnou povinností, jejíž nesplnění může být sankcionováno finančním postihem ze strany finančního úřadu, a to bez ohledu na to, zda by výsledná daňová povinnost poplatníka byla nulová nebo nenulová.
