Kdo může uplatnit nárok na odpočet DPH u stavebního pozemku od července 2025?
Nová právní úprava rozšířila okruh situací, kdy je nutné při prodeji stavebních pozemků započítat a odvést daň z přidané hodnoty ve výši 21 procent. Tato změna znamená, že výrazně více podnikatelů než dříve se nyní ocitá v pozici, kdy musí při prodeji stavebního pozemku započítat do konečné prodejní ceny také daň z přidané hodnoty a následně tuto daň řádně odvést státnímu rozpočtu prostřednictvím příslušného daňového přiznání.
Podmínky pro uplatnění DPH při prodeji pozemků
Povinnost uplatnit daň z přidané hodnoty se vztahuje především na podnikatele, kteří jsou registrováni jako plátci DPH a realizují prodej stavebních pozemků v rámci své podnikatelské činnosti. Klíčovým faktorem pro určení daňové povinnosti je především charakter prodávaného pozemku a okolnosti, za kterých k prodeji dochází. Daňová povinnost se aktivuje tehdy, když je prodej pozemku nedílnou součástí ekonomické činnosti prodávajícího subjektu.
Zásadní rozlišení spočívá v tom, zda se jedná o náhodný prodej pozemku, který má podnikatel v osobním vlastnictví a který nijak nesouvisí s jeho podnikatelskou aktivitou, nebo o prodej, který je přímo spojen s podnikáním. V případě náhodného prodeje osobního majetku, který nemá souvislost s podnikáním, se daň z přidané hodnoty do prodejní ceny nezapočítává a prodejce není povinen ji odvádět.
Kritéria pro zdanění stavebních pozemků
Situace se však zásadně mění v okamžiku, kdy prodej stavebního pozemku přímo souvisí s podnikatelskou činností prodejce, nebo když daný prodejce realizuje prodeje pozemků opakovaně jako součást své obchodní strategie. V těchto případech se prodejce nemůže vyhnout povinnostem spojeným s daní z přidané hodnoty, bez ohledu na to, zda by subjektivně preferoval jiné řešení.
Důležitým aspektem je také frekvence prodejů – pokud podnikatel prodává pozemky opakovaně, byť by se jednalo o pozemky původně určené k osobnímu užití, může být kvalifikován jako osoba, která vykonává ekonomickou činnost v oblasti obchodu s nemovitostmi. Toto rozlišení má zásadní význam pro určení daňových povinností a může výrazně ovlivnit celkovou ekonomiku transakce.
Výhody systému odpočtu DPH
Navzdory tomu, že povinnost zdanění může na první pohled představovat dodatečnou administrativní a finanční zátěž, má pro prodejce také významné pozitivní stránky, zejména v podobě možnosti uplatnění nároku na odpočet daně z přidané hodnoty. Tento mechanismus může v konečném důsledku výrazně snížit celkové daňové zatížení a zlepšit ekonomickou efektivitu podnikatelských aktivit.
Plátci DPH, kteří se rozhodnou zahrnout prodej daného pozemku do své ekonomické činnosti, získávají právo na odpočet DPH z původních investic do tohoto pozemku. Tato možnost existuje i v situacích, kdy by jinak byla konkrétní transakce od daně z přidané hodnoty osvobozena podle obecných pravidel daňové legislativy.
Strategické rozhodování a dobrovolné zdanění
Systém umožňuje plátcům DPH činit strategická rozhodnutí ohledně zdanění svých transakcí. Pokud plátce vyhodnotí, že mu dobrovolné zahrnutí prodeje do ekonomické činnosti přinese celkové daňové výhody prostřednictvím uplatnění odpočtů, může se rozhodnout pro zdanění i v případech, kdy by to jinak nebylo povinné.
Toto rozhodnutí musí být však pečlivě zváženo s ohledem na všechny relevantní faktory, včetně výše původních investic do pozemku, možnosti uplatnění odpočtů DPH z těchto investic, časového harmonogramu transakcí a celkové daňové strategie podnikatele. Správné vyhodnocení těchto faktorů může vést k významným daňovým úsporám a optimalizaci cash flow.
Praktické dopady a implementace
Implementace těchto změn vyžaduje od podnikatelů pečlivou analýzu jejich portfolia nemovitostí a přehodnocení stávajících obchodních strategií. Je nezbytné identifikovat všechny pozemky, které by mohly spadat pod novou úpravu, a připravit odpovídající administrativní procesy pro správné uplatnění daně z přidané hodnoty.
Současně je důležité zajistit odpovídající dokumentaci všech relevantních transakcí a investic, aby bylo možné v případě potřeby prokázat nárok na odpočet DPH. Tato dokumentace musí být vedena systematicky a v souladu s požadavky daňové legislativy, aby nedocházelo k problémům při případných kontrolách ze strany daňových orgánů.
