Musím platit DPH z každého prodávaného stavebního pozemku když podnikám?
Podle aktuálních pravidel platných od července 2025 se počet zdanitelných pozemků, jejichž prodej nově podléhá jednadvacetiprocentní dani z přidané hodnoty, významně rozšířil. Zásadní změnou je skutečnost, že daňová povinnost se nyní vztahuje na všechny stavební pozemky, které jsou podle územně plánovací dokumentace určeny k výstavbě, bez ohledu na to, zda se jedná o pozemky již připravené k okamžité výstavbě nebo o pozemky, kde je výstavba pouze potenciálně možná v budoucnu.
Toto rozšíření má zásadní dopad zejména na pozemky ve vlastnictví podnikatelských subjektů nebo na prodeje, které jakýmkoliv způsobem souvisejí s podnikatelskou činností. Legislativní změna tím výrazně zasáhla do kalkulací mnoha podnikatelů, kteří dosud mohli počítat s tím, že pouze určité kategorie pozemků budou podléhat dani z přidané hodnoty. Nyní se však spektrum zdanitelných transakcí rozšířilo natolik, že prakticky každý podnikatel obchodující s nemovitostmi musí důkladně zvážit, zda jeho konkrétní obchodní případ podléhá daňové povinnosti.
Nová kritéria pro určení daňové povinnosti u podnikatelů
Klíčovým faktorem pro určení, zda prodej stavebního pozemku podléhá dani z přidané hodnoty, je posouzení charakteru této transakce z hlediska souvislosti s podnikatelskou činností. Nová pravidla se primárně zaměřují na plátce DPH, kteří se aktivně zabývají obchodováním se stavebními pozemky a pro které se prodej těchto nemovitostí stal nedílnou součástí jejich podnikatelských aktivit.
Zvláštní pozornost je věnována podnikajícím fyzickým osobám, které prodávají pozemky opakovaně nebo realizují současně prodej více pozemků za účelem dosažení a udržení zisku. V těchto případech je jasně stanoveno, že se jedná o podnikatelskou aktivitu, která automaticky podléhá daňové povinnosti. Opakovanost prodeje nebo současný prodej více nemovitostí jsou považovány za jednoznačné indikátory toho, že se nejedná o náhodný nebo příležitostný prodej osobního majetku, ale o systematickou podnikatelskou činnost zaměřenou na generování příjmů z obchodu s nemovitostmi.
Výjimky a situace osvobozené od DPH
Významnou výjimkou z nových pravidel zůstává situace, kdy podnikající osoba prodává jednorázově stavební pozemek, který dosud měla v osobním vlastnictví a který nebyl zahrnut do jejího obchodního majetku. V takovém případě se daň z přidané hodnoty tohoto prodeje netýká a do prodejní ceny se nezapočítává, a to ani v situaci, kdy je prodávající registrován jako plátce DPH pro jiné své podnikatelské aktivity.
Tato výjimka je založena na principu rozlišování mezi osobním a obchodním majetkem podnikatele. Pokud pozemek nikdy nebyl součástí obchodního majetku prodávajícího a jedná se skutečně o jednorázový prodej osobního vlastnictví, které přímo nesouvisí s podnikatelskou činností, prodávající nemá povinnost do prodejní ceny započítat daň z přidané hodnoty ani ji odvést státu. Toto pravidlo poskytuje určitou ochranu podnikatelům, kteří příležitostně prodávají své osobní nemovitosti.
Pro kupující představuje uvedená situace také značnou výhodu, protože pozemek bude v konečném důsledku levnější, jelikož do jeho ceny se nezapočítává jednadvacetiprocentní daň z přidané hodnoty. Tato úspora může být při současných cenách nemovitostí velmi významná a může rozhodovat o realizovatelnosti celého obchodního záměru kupujícího.
Hranice mezi osobním a podnikatelským prodejem
Zásadním problémem, se kterým se potýkají jak podnikatelé, tak daňové orgány, je přesné vymezení hranice mezi náhodným prodejem pozemku v osobním vlastnictví a účelovým opakovaným prodejem v rámci podnikatelské činnosti. Toto rozlišení má zásadní dopady na daňové povinnosti prodávajícího a konečnou cenu pro kupujícího.
Pokud by tentýž podnikatel, který v předchozím případě prodával jednorázově svůj osobní majetek, začal prodávat stavební pozemky opakovaně nebo realizoval současný prodej více stavebních pozemků, situace by se z hlediska daňových povinností k DPH zásadně změnila. V takovém případě by se už jednoznačně jednalo o podnikatelskou činnost, a tedy daň z přidané hodnoty z každého takového prodaného pozemku by musela být započítána v prodejní ceně a prodávající by ji musel řádně odvést státnímu rozpočtu.
Rizika a kontrolní mechanismy finančních úřadů
Ne každý prodej zdanitelného stavebního pozemku podnikatelem nutně musí podléhat dani z přidané hodnoty, avšak je nezbytně nutné důsledně rozlišovat mezi náhodným prodejem pozemku v osobním vlastnictví a účelovým opakovaným prodejem v rámci podnikatelské činnosti. Toto rozlišení může být v praxi velmi složité a vyžaduje pečlivé dokumentování všech okolností prodeje.
Finanční správa má k dispozici rozsáhlé kontrolní mechanismy a v případě, že by měla ohledně konkrétního prodeje pozemku pochybnosti z hlediska povinností prodejce k dani z přidané hodnoty, může daného prodejce dodatečně zařadit mezi plátce DPH a požadovat odvod daně. Tato pravomoc finančních úřadů představuje pro podnikatele významné riziko, protože dodatečné doměření daně může být spojeno nejen s finanční zátěží v podobě samotné daně, ale také s úroky z prodlení a možnými pokutami.
V případě takového postupu finančního úřadu má prodávající v zásadě dvě možnosti - buď řádnými a jednoznačnými důkazními prostředky správci daně doložit, že nešlo o podnikatelský prodej, nebo odvést dodatečně z daného prodeje daň z přidané hodnoty, pokud nemůže jednoznačně prokázat nepodnikatelský charakter transakce. První možnost vyžaduje pečlivou dokumentaci a schopnost prokázat, že prodej byl skutečně náhodný a nesouvisející s podnikatelskou činností, zatímco druhá možnost může být finančně velmi nákladná.
Praktická doporučení
Z výše uvedených informací vyplývá, že problematika daně z přidané hodnoty při prodeji stavebních pozemků se stala po červencových změnách roku 2025 značně složitou a vyžaduje od podnikatelů zvýšenou pozornost při plánování prodeje nemovitostí. Každý podnikatel by měl před realizací prodeje pozemku pečlivě zvážit všechny okolnosti transakce a v případě nejasností vyhledat odbornou pomoc daňového poradce nebo právníka specializujícího se na daňové právo.
Klíčovým faktorem pro správné určení daňové povinnosti zůstává jednoznačné rozlišení mezi osobním a podnikatelským charakterem prodeje, přičemž rozhodující jsou kritéria jako opakovanost prodeje, současný prodej více pozemků, zařazení pozemku do obchodního majetku a celkový kontext podnikatelských aktivit prodávajícího. Pečlivá dokumentace všech relevantních skutečností může v případě kontroly finančního úřadu ušetřit značné problémy a finanční prostředky.
